Mietspiegel 2021: Fragen und Antworten nach dem Mietendeckel-Urteil

Das Urteil zum Berliner Mietendeckel beschäftigt die Berlinerinnen und Berliner 2021 sehr. Hier gibt Rechtsanwalt Marek Schauer Antworten auf Ihre drängendsten Fragen.

Ist der Mietspiegel 2021 sicher oder wird es Angriffe darauf geben?

Die Frage ist berechtigt. Die Heuchelei der Vermieter war schier unerträglich. Die Rechtsunsicherheit hat schließlich nicht der Mietendeckel hergestellt. Im Gegenteil. Anhand von diesem gab es eine klare Mietpreisbestimmung. Allein der Angriff durch die Vermieterseite auf den Deckel hat die Mieter/innen in die jetzige Problemlage gestürzt. Nach dem Kippen des Mietendeckels kann eine Mietpreisregelung nur im Bund geschehen. In diesem Jahr ist Bundestagswahl. Eine – wenn auch eher minimale – Chance, einen Bundesmietendeckel zu erhalten, gibt es jedenfalls nicht mit den Immobilienfreunden von CDU, FDP oder AfD. Das könnte man beim Kreuzen berücksichtigen. Ob die Vermieter den neuen Mietspiegel torpedieren, bleibt abzuwarten. Jede Mietpreisregelung stellt eine Grenze für deren Gier dar. Insofern bleibt der Anreiz, den Mietspiegel als rechtswidrig darzustellen. Die gute Nachricht ist die, dass die Entscheidungen der Gerichte, die vergangene Mietspiegel als rechtswidrig ansahen, nur Einzelfallentscheidungen für das jeweilige Mietverhältnis waren. Nicht selten kamen sie zudem so spät, dass die zumeist bekannte Kritik dann bereits in dem neuen Mietspiegel berücksichtigt worden war. Die Mühlen der Justiz mahlen langsam. In dem Fall muss man sagen: Glücklicherweise.

Ich habe einen Staffelmietvertrag seit 2021 mit vier Staffeln in vier Jahren, der eine sogenannte Schattenmiete wegen des Mietendeckels enthielt. Nun ist der Deckel gekippt und der Vermieter verlangt die Schattenmiete, auf die er während der Geltung des Mietendeckels verzichtet hat. Kommt nun noch eine Erhöhung mit dem neuen Mietspiegel?

Nein. Hier gilt die Rechtslage, wie sie bereits vor dem Mietendeckel bestand. Mieterhöhungen nach dem Berliner Mietspiegel 2021 gelten nicht für alle Mietverhältnisse. Gegenstand von Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 560 BGB sind nur preisfreie Wohnungen. Auch Indexmieten und Staffelmieten können nicht Gegenstand einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel sein. Wenn Sie eine Mieterhöhung erhalten, müssen Sie nicht zustimmen. Anders wäre es nur, wenn die Staffeln im Mietvertrag ausgelaufen sind. Dann besteht durchaus die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach dem Mietspiegel, wenn die Einordnung Ihrer Wohnung mit all ihren Merkmalen das hergibt. Lassen Sie sich dazu beraten. Und denken Sie auch daran, die Staffelmieten nach der Mietpreisbremse zu prüfen. Zwar ist der Mietendeckel gekippt, aber die Mietpreisbremse gilt weiter. Die einzelnen Staffeln dürfen nicht der verfassungskonformen Mietpreisbremse widersprechen!

Der Vermieter hat die Nettokaltmiete im Jahr 2020 (Schreiben vom 1. Oktober 2020) zum 1. Januar 2021 erhöht. Da ich das als einen Skandal empfand, habe ich gleich abgelehnt. Der Vermieter klagte. Das Gericht erklärte mir, dass die Miete tatsächlich erhöht werden darf. Gleichzeitig erklärte es dem Vermieter, dass er die erhöhte Miete aber wegen des Mietendeckels nicht verlangen dürfe. Ich habe nun den Rückstand ab 1. Januar 2021 ausgeglichen. Dürfte der Vermieter nach Erscheinen des Mietspiegels gleich mit Schreiben vom 1. Juni 2021 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 01. September 2021 verlangen?

Nein. Ihr Vermieter kriegt wohl nie genug. Auch nicht, nachdem er sich mit der „Schattenmietkonstruktion“ schon gegen den Mietendeckel abgesichert hat. Er muss sich nach wie vor an die Grenzen, welche das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für Mieterhöhungen vorsieht, halten. Und diese sehen kleinere Atempausen bei den Mieterhöhungen vor. Diese Pausen sind in § 558 Absatz 1 BGB geregelt. Reinschauen lohnt sich, weil das Recht dort nicht so verklausuliert hineingeschrieben wurde. Es ist von zwei Fristen die Rede. Zum einen fünfzehn Monate und zum anderen ein Jahr. Die fünfzehn Monate müssen zwischen den Erhöhungen liegen. Wenn Ihre letzte Mieterhöhung zum 1. Januar 2021 galt, darf die nächste Mieterhöhung erst zum 1. April 2022 eintreten. So liegen fünfzehn Monate zwischen den Mieterhöhungen.

Zudem darf das dazugehörige Ankündigungsschreiben erst ein Jahr nach Geltung der letzten Mieterhöhung eintrudeln. Mithin nicht vor dem 1. Januar 2022. So wird sichergestellt, dass die Vermieter Sie nicht vorzeitig mit möglicherweise sogar rechtmäßigen Erhöhungen nerven dürfen.

In Ihrem Fall sind beide Fristen nicht eingehalten worden. Sie können die Mieterhöhung schweigend ignorieren oder forsch zurückweisen. 

Während des Mietendeckels bekam ich eine Mieterhöhung von ca. 20 Euro nach dem Berliner Mietspiegel 2019, die ich ablehnte. Der Vermieter verklagte mich. Ich bezog mich auf den Mietendeckel, aber auch auf eine falsche Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel. Das Amtsgericht Neukölln gab mir recht und bezog sich auf den Mietendeckel. Der gierige Vermieterhai ging in Berufung zum Landgericht. Dieses gestand ihm 2,33 Euro zu, erklärte aber, dass das wegen der falschen Einordnung in den Mietspiegel 2019 zustande kommt, nicht wegen des Mietendeckels. Das Urteil ist rechtskräftig. Muss ich jetzt nur die 2,33 Euro nachzahlen oder die ca. 20 Euro monatlich?

Nur die 2,33 Euro – das reicht ja wohl. Sie sind offenbar bei einer Kammer vom Landgericht Berlin gelandet, die den Mietendeckel nicht als ein „Verbotsgesetz“ sah und jede Mieterhöhung ausschloss. Anders in Ihrem Fall sah das offenbar noch die Richterin am Amtsgericht. Sie müssen wissen, dass die Richter/innen in Berlin an den Amtsgerichten und Landgerichten unterschiedliche Auffassungen vertraten.Bei Ihnen hat das Landgericht nicht den Mietendeckel angewandt, sondern „ganz normal“ den geltenden Mietspiegel. Ihr taktisch kluger Anwalt hat sich offenbar nicht nur auf den Mietendeckel bezogen, sondern als Backup-Lösung zum Mietspiegel vorgetragen. Klasse. Dadurch konnte er Ihre Mieterhöhung erheblich reduzieren und das hat auch das Landgericht so gesehen und die Klage des Vermieters im Übrigen abgewiesen. Mit der Rechtskraft bleibt es auch nur bei der minimalen Erhöhung. Mit dem Mieten-deckel hat Ihr Fall also gar nichts zu tun.

Kann der Vermieter die Miete mit dem Mietspiegel 2021 weiter erhöhen?

Grundsätzlich schon. Denn mit der Fortschreibung des Mietspiegels 2019 wurden die Mietspiegelfelder um 1,1% nach oben angepasst. Da der Vermieter nach Ihren Aussagen durch das Landgericht auf das Maximum begrenzt wurde, besteht nun in dieser Höhe auch ein Spielraum nach oben. Bitte beachten Sie auch, dass sich bei Verbesserungen der Wohnung (oder auch Verschlechterungen) der Spielraum zur Erhöhung durch die Einordnung der Wohnung in die sogenannte Spanneneinordnung mit wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen erweitern kann. Unsere Beratungsangebote helfen Ihnen hier weiter.

Ich habe eine Mieterhöhung während der Geltung des Mietendeckels erhalten und mich mit Bezug auf diesen gewehrt. Der Vermieter musste mich natürlich am Amtsgericht in Pankow/Weißensee verklagen. Seine Klage wurde jedoch mit Bezug auf den Mietendeckel zurückgewiesen. Der Vermieter ist nicht in Berufung gegangen. Kann er die Mieterhöhung von damals jetzt nach Kippen des Deckels verlangen?

Das hätte der gern. Geht aber nicht. Sie haben Glück gehabt und das ist auch gut so. Mit der Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts soll auch Rechtsfrieden herrschen. Der Vermieter hat seine Chance gehabt, vor das Landgericht zu ziehen und sie nicht genutzt. Damit ist das Verfahren über diese Mieterhöhung beendet. Der Vermieter kann jetzt nicht im Nachgang versuchen, das Urteil des Amtsgerichts aufzuheben und die Mieterhöhung durchzusetzen. Eine sogenannte Restitutionsklage (§ 580 BGB) ist nicht zulässig. Gleiches gilt übrigens auch dann, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung im Zeitraum der Geltung des Mietendeckels nicht gerichtlich durchsetzte und die Frist nach § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB verstreichen ließ, weil er dachte, dass er keine Chance bei Gericht gehabt hätte. Die Frist – das ist auch ein allgemein wichtiger Punkt – beträgt drei Monate ab der vorgesehenen Geltung der neuen Miete. Sollte eine Mieterhöhung also zum 1. September gelten, hat der Vermieter Zeit, bis zum 30. November zu klagen. Tut er dies nicht, besteht kein Anspruch auf Mieterhöhung.Allerdings kann der Vermieter natürlich nunmehr versuchen, mit einer neuen Mieterhöhung um die Ecke zu kommen.

Unser Vermieter versucht jedes Jahr, unsere Miete zu erhöhen und erzählt uns, dass wir im Altbau einen hochwertigen Bodenbelag mit unseren „schönen Dielen“ (Zitat Vermieter) haben, und dass unsere Wohnungen in Friedrichshain eine „bevorzugte Citylage“ seien. Wir als Hausgemeinschaft sind unsicher, ob das stimmt. Bisher haben wir immer dagegengehalten, aber jetzt kommt er mit einem gewieften Anwalt um die Ecke und wir denken, er wird uns verklagen. Hat er recht?

Dies sind Klassiker in der Rechtsprechung zu Mieterhöhungen. Das Problem liegt darin, dass die Mieter/innen oft unsicher sind. Dielen können auch in höher betagtem Stadium noch gut aussehen und sind – selbst bei elendig lautem Knarren – sehr beliebt. Gleiches gilt für ein Leben im Friedrichshain. Die dortigen Altbauten sind ebenfalls begehrt und zentral gelegen. Der Gedanke der „bevorzugten Citylage“ liegt da nahe.

Trifft aber nicht zu. Die einhellige Landgerichtsrechtsprechung sieht lediglich Gebiete um den Alexanderplatz, die Friedrich- oder Schlossstraße als „bevorzugte Citylage“ an. Maßgeblich ist nicht, ob eine Lage beispielsweise bei Student/innen (Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Schöneberg), Tourist/innen (überall in Berlin) oder veganen Schwaben (Prenzlauer Berg) begehrt ist und im S-Bahn-Ring liegt, sondern eine Zentralisierung von Hochkultur und edlem Shopping. Das liegt eben in Teilen von Mitte und Steglitz vor, aber nicht in Hipstergegenden. Lassen Sie sich nicht veralbern. Friedrichshain ist schön, der Autor hat dort 10 Jahre gerne gelebt, aber einen guten Hummer bekommt man mit Glück im abseits gelegenen Frische-Paradies und in eine Oper kann man dort nicht gehen.Bei den Dielen ist es nicht so einfach. Grundsätzlich sind Dielen nicht bei den wohnwerterhöhenden Merkmalen bei dem hochwertigen Bodenbelag aufgezählt. Daher zählt die Rechtsprechung auch abgeschliffene und gut erhaltene Dielen zu „normalem“ Bodenbelag. Nur in strengen Ausnahmefällen, wenn die Dielen besonders aufbereitet und edel gepflegt sind, kann ein Dielenfußboden auch ein hochwertiger Bodenbelag sein. Das ist aber tatsächlich selten der Fall. „Schöne Dielen“ bedeuten jedenfalls erst einmal nichts. Lassen Sie sich lieber beraten, bevor Sie nachgeben.

Nach so vielen Einzelfragen noch eine wesentliche Frage: Welche Änderungen enthält der Mietspiegel 2021 denn eigentlich?

Recht wenig. Wesentlich ist die bereits benannte globale Anpassung der Mietspiegelmieten um 1,1% nach oben. Es gab neue Adressen, die in die bestehenden Wohnlagen einsortiert werden mussten. Aber ansonsten bleibt es bei der Systematik wie im Mietspiegel 2019. Es gibt die Ihnen bekannte Tabelle, in welche Sie Ihre Wohnung einsortieren und die Abfrage der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale aus der Orientierungshilfe. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung innerhalb der Spanne in Ihrem Mietspiegelfeld punktgenau ermittelt.

Was muss ich bei einer Mieterhöhung nach dem neuen Mietspiegel 2021 tun?

Auf jeden Fall Ruhe bewahren und uns kontaktieren. In Zeiten der Pandemie gerne erst einmal telefonisch, wir haben die Telefonberatung erheblich ausgebaut. Uns ist bewusst, dass wir einzelne Fragen ohne die persönliche Konsultation nicht lösen können – dafür gibt es besondere Präsenzberatungen mit Termin, auf die die Telefonberater/innen dann verweisen können. Wir lassen Sie niemals im Stich.

Wenn Sie die Beratung selbst vorbereiten wollen, empfehlen wir Ihnen die Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Diese stellt auf Ihren Seiten ein Online-Formular zur vorläufigen Berechnung Ihrer Nettokaltmiete zur Verfügung. Notieren Sie sich einfach Ihre Angaben dort. In der Beratung kommen wir so schneller zum Punkt. Wer es gerne mit Papier und weniger digital mag, kann die Angaben insbesondere zur Einordnung in wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale bei der sogenannten Spanneneinordnung auch hier im Heft oder in der Mietspiegelbroschüre des Senats vornehmen.

Wichtig ist nur: Machen Sie da nichts auf eigene Faust. Wenn Sie selbst zum Ergebnis kommen, dass Sie die neue Miete ganz oder teilweise nicht schulden, lassen Sie sich trotzdem beraten. Es kann Ihre Taktik zerschieĂźen, wenn Sie dem Vermieter Ihr erworbenes Wissen offenbaren.

Es gibt ja in zwei Jahren sicher wieder einen neuen Mietspiegel – kann ich auch was zur Begrenzung der Mieten beitragen?

Ja, na klar. Einerseits wird es Erhebungen zu Mieten und Wohnraumbeschaffenheit geben und die Arbeitsgruppe Mietspiegel ist auf Ihre Mitwirkung angewiesen. Schmeißen Sie die entsprechenden Briefe also nicht weg – insbesondere natürlich, wenn Ihre Miete nicht überteuert ist und in der Vergangenheit maßvoll erhöht wurde. Dann fließt diese moderate Miete in den neuen Mietspiegel eventuell ein. Es ist schon schlimm genug, dass die teuren Mieten, welche der Mietpreisbremse widersprechen, in dem Mietspiegel erhoben sind, trotz unseres Protests. Da bleiben wir dran.

Bundesverfassungsgericht kippt Mietendeckel – Rückzahlung jetzt?

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel zu Fall gebracht. Wie kam es dazu und was mĂĽssen Mieter:innen jetzt bei der RĂĽckzahlung beachten?

Aus der Traum, den viele geträumt haben. Die gesamte Berliner Mieterschaft, der Berliner Senat, das Abgeordnetenhaus, die vielen Befürwortenden in Rechtswissenschaft, Politik und Zivilgesellschaft – sie alle stehen nun ohne den Schutz des Mietendeckels da. Im Jahr 2020 sind die Mieten in Berlin zum ersten Mal seit vielen Jahren gesunken. Nun werden sie wieder steigen. Denn mit am 15. April 2021 veröffentlichten Beschluss vom 25. März 2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel gekippt (Pressemitteilung, Entscheidungstext).

Was bleibt? Von dem gesparten Geld leider nichts; es muss zurückgezahlt werden. Immerhin, für ein paar Monate hatten Vermietende so richtig Angst. Es kommt ja häufig genug vor, dass sich Vermietende nicht weiter um Regeln zum Mieterschutz scheren. Aber beim Mietendeckel mussten sie hohe Zwangsgelder fürchten – und sie haben sich deshalb alle daran gehalten.

Warum das Bundesverfassungsgericht gegen den Mietendeckel urteilte

Schon immer hatte der Berliner Mietendeckel seiner Fürsprechenden und Gegner:innen. Das ist kein Wunder, wenn man betrachtet, welche Auswirkungen sich für die eine oder die andere Seite ergaben. Für Mieter:innen ergaben sich teils drastische Einsparungen, für Vermieter:innen ebensolche Verluste. In diesem Artikel können Sie nochmal nachlesen, welche Regelungen der Mietendeckel im Einzelnen enthielt. Ich selbst war ein großer Freund des Mietendeckels. Der rbb-Radiosender „radioeins“ hat mich dazu und zu der Frage der Verfassungsmäßigkeit noch am Morgen des 15. April 2021 interviewt.

Dafür, dass der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hat, gab es durchaus gute Gründe. Auch auf höchster juristischer Ebene hatte er seine Befürwortenden. Bei den Berliner Zivilgerichten standen zum Beispiel die Amtsgerichte Berlin-Mitte, Pankow-Weißensee und Neukölln, beim Landgericht Berlin die 65. und die 66. Zivilkammer an der Seite der Mieter:innen.

Das Bundesverfassungsgericht entschied jedoch anders. In seiner Entscheidung ging es gar nicht auf Fragen der Gerechtigkeit ein. Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin schon keine Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel zukomme. Denn aufgrund des Föderalismus habe allein der Bund das Recht, Gesetze im Bereich des Mietrechts zu erlassen.

„Regelungen zur Miethöhe fĂĽr […] Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann […], fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit fĂĽr das bĂĽrgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit fĂĽr das Mietpreisrecht als Teil des bĂĽrgerlichen Rechts abschlieĂźend Gebrauch gemacht. Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt fĂĽr die Regelungen zur Miethöhe in § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln kein Raum. Die Vorschriften lassen sich zudem weder auf den Kompetenztitel „Recht der Wirtschaft“ (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) noch auf Art. 70 GG stĂĽtzen.“ (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20, Rn. 107)

Gemeint ist also, dass der Bund bereits umfassend für den Mieterschutz aufgekommen ist. Das Bundesverfassungsgericht sagt, der Bund habe den Mieter:innen Kündigungsschutz gewährt, Regeln über Betriebskostenabrechnung eingeführt und Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis (§§ 557 ff BGB) und bei Neuvermietung (Mietpreisbremse) beschränkt. Nun könne nicht das Land Berlin mit eigenen Regeln „dazwischenfunken“.

Rückzahlung – Mieter:innen sollten schnell reagieren!

Es wäre wünschenswert, wenn Vermieter:innen nun mittels eines Schreibens die in den letzten Monaten zu wenig gezahlte Miete beziffern und zurückfordern. Ich denke, dies wird in der Praxis auch häufig der Fall sein. Sie sollten allerdings nicht darauf warten, wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen und befürchten, dass ihr:e Vermieter:in sie ohnehin auf dem Kieker hat. Denn es besteht das Problem, dass Vermieter:innen ein Kündigungsrecht zusteht, wenn Sie als Mieter:in mit der Zahlung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die die Miete für einen Monat übersteigt (monatliche Warmmiete + 1 Cent). Es gilt also nun unbedingt zu handeln, denn das Kündigungsrecht steht den Vermieter:innen seit der Verkündung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts am 15. April 2021 zu.

Je nach Situation gilt zudem Folgendes:

  • Wer nur von der Mietensenkung ab 23. November 2020 betroffen war, muss die Differenz zu der davor gezahlten Miete ausgleichen bzw. die in neueren Verträgen vereinbarte Schattenmiete. ACHTUNG: Diese Mieten KĂ–NNEN gg. die verfassungskonforme Mietpreisbremse verstoĂźen – evtl. lässt sich also doch noch Miete sparen. Dazu gerne unseren Artikel zur Mietpreisbremse studieren.
  • Wer zusätzlich vom Mietenstopp ab 23. Februar 2020 profitierte, muss auch die Differenz zu den Mieterhöhungsverlangen ausgleichen, soweit diese eingeklagt wurden.
  • Manche Vermieter:innen verlangen keine RĂĽckzahlung, zum Beispiel Vonovia und die landeseigenen Wohnungsunternehmen (degewo, Gewobag, etc).
  • Wer staatliche UnterstĂĽtzungsleistungen (Hartz IV, Sozialhilfe, etc) erhält, sollte beim Amt Ăśbernahme der entstandenen Kosten der Unterkunft beantragen.
  • Das Land Berlin hat einen UnterstĂĽtzungsfonds fĂĽr bedĂĽrftige Haushalte aufgelegt.

Juristische Einordnung: Entscheidung des BVerfG ĂĽber Berliner Mietendeckel

Interview mit Rechtsanwalt Marek Schauer

Donnerstag, 15.04.2021 um 07:10 Uhr in Der schöne Morgen vom rbb-Radiosender radioeins

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe will heute seine Entscheidung zum Berliner Mietendeckel verkĂĽnden. Mehr als 280 Bundestagsabgeordnete von Union und FDP haben das Gericht um eine Entscheidung gebeten. Sie glauben, dass Berlin nicht befugt ist, ein Mietendeckel-Gesetz zu erlassen.

Die Richterinnen und Richter des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe entscheiden heute ĂĽber einen sogenannten Normenkontrollantrag von 284 Bundestagsabgeordneten der Unions- und der FDP-Fraktion. Sie waren vor das Verfassungsgericht gezogen, weil sie unter anderem glauben, dass Berlin rechtlich nicht dazu befugt gewesen sei, ein Mietendeckel-Gesetz zu erlassen.

Neben diesem Normenkontrollantrag liegen dem Gericht in Karlsruhe noch weitere Klagen privater Vermieterinnen und Vermieter vor.

Über den Ausgang der Gerichtsverfahren wird spekuliert. Aus Koalitionskreisen sind sowohl Befürchtungen zu hören, Karlsruhe könnte das Gesetz kippen, als auch die Hoffnung, das Gericht werde den Mietendeckel bestätigen.

Kerstin Hermes und Julia Menger sprechen darĂĽber mit Marek Schauer, Anwalt fĂĽr Mietrecht.

Text und Audio: radioeins / rbb

So habe ich 12 € Kaltmiete pro m² in Neukölln verhindert

Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in einem sehr schmucklosen Neuköllner Mietshaus in einer kleinen Dreizimmerwohnung. Die Gegend ist größtenteils ärmlich, man sieht es in den Straßen. Der Sperrmüll türmt sich, am S-Bahnhof wird Heroin geraucht und die Obdachlosen versuchen der kalten Nacht in den Kellern der umliegenden Häuser zu entgehen. Der Hinterhof Ihres Hauses besteht aus einem schmalen Streifen Rasen, die Mülltonnen quellen über und die Fahrräder rosten vor sich hin. Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter will dafür 12 Euro Miete netto kalt pro Quadratmeter. Den winzigen Kellerverschlag sollen Sie außerdem zusätzlich vergüten.

Amtsgericht Neukölln: maximal 6,50 Euro sind rechtens

Mit diesem Hintergrund kam letztens eine Frau zu mir. Sie hatte ihren Vermieter mit einem Schreiben bereits aufgefordert, die Höhe der Miete mit RĂĽcksicht auf die Mietpreisbremse zu ĂĽberprĂĽfen (vgl. diese Musterschreiben der Berliner Mietergemeinschaft e.V. fĂĽr Mietverträge der Jahre 2015-2018 und ab 2019). Doch der lies nichts von sich hören. So reichte ich im Namen der Mandantin eine Klage beim Amtsgericht Neukölln ein. So eine Klage war vor einigen Jahren noch ein Wagnis. Denn damals war höchstrichterlich nicht geklärt, ob die Mietpreisbremse verfassungsmäßig und die Berliner Rechtsverordnung dazu rechtmäßig ergangen ist. Das ist mittlerweile entschieden; beide Regelungen wurden bestätigt (Mietpreisbremse, Berliner Rechtsverordnung). So ist eine Klage auf Senkung der Miete wegen der Mietpreisbremse heute keine groĂźe Sache mehr und ich kann jeden nur ermutigen, diesen Schritt zu gehen. Im hier angesprochenen Fall meiner Mandantin urteilte das Amtsgericht Neukölln, dass die Nettokaltmiete pro Quadratmeter höchstens 6,50 Euro betragen darf. Meine Mandantin spart also die Hälfte ihrer Kaltmiete ein.

Mietpreisbremse vs. Mietendeckel

Lohnt sich überhaupt noch eine Mietpreisbremsen-Klage, wo es doch jetzt den Mietendeckel gibt? Es kommt darauf an. Der Mietendeckel gilt nur im Land Berlin, die Mietpreisbremse im ganzen Bundesgebiet. Letztere gilt dafür nur für Mietverträge ab dem 01. Juni 2015, der Mietendeckel hat diese Beschränkung nicht. Wo die größere Mietensenkung drin ist, lässt sich nicht von vorneherein sagen, sondern ist von den Umständen des Einzelfalles (Lage, Ausstattung der Wohnung) abhängig. Zuletzt, aber sehr wichtig: Anders als die Mietpreisbremse ist der Mietendeckel noch rechtlich umstritten. Falls er vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird, muss ggf. die gesamte eingesparte Miete rückwirkend nachgezahlt werden. Das ist bei der Mietpreisbremse nicht der Fall!

Was bedeutet der Berliner Mietendeckel fĂĽr mich als Mieter*in?

Der Mietendeckel in Berlin ist einzigartig. Aber was bedeutet er für mich als Mieterin bzw. Mieter genau? Hier eine einfache und verständliche Erklärung.

Leider war ein Münchener Versuch als Volksbegehren von dem dort zuständigen Gericht verboten worden. Weitere Versuche, dieses juristische Neuland zu betreten, gab es nicht. Bisher. Vermutlich werden interessierte politische Entscheidungsträger Mitte 2021 abwarten, wenn das Bundesverfassungsgericht über die Frage der Verfassungskonformität entscheiden wird.

Aber was bedeutet der Mietendeckel fĂĽr uns Berlinerinnen und Berliner?

Mietendeckel Stufe 1

Berliner Mietendeckel Stufe 1 bedeutet das Einfrieren der Miete
Berliner Mietendeckel Stufe 1 bedeutet das Einfrieren der Miete

Die Stufe 1 regelt das Einfrieren der Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019. Wichtig: Nicht alle Wohnungen werden unter das Regime des Mietendeckels gebracht. Beispielsweise sind sogenannte Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus oder Neubauten ab 2014 nicht umfasst. Wegen der Details möchten wir auf die Lesetipps am Schluss des Artikels verweisen.

Zurück zum Einfrieren oder sogenannten Mietenstopp. Gedacht war daran, ab Juni 2019 Mieterhöhungen für fünf Jahre zu verbieten. Die Berliner Gerichte haben das Gesetz überwiegend so angewandt, dass Mieterhöhungen, welche vor dem 18. Juni 2019 zugingen und bis Ende Februar 2020 wirksam werden sollten, noch möglich waren. Denn Ende Februar 2020 trat das Gesetz erst in Kraft. Im Jahr 2022 können Vermieter in geringem Umfang eine Erhöhung anstoßen bis zur Außerkraftsetzung des Gesetzes im Jahr 2025. Möglich ist auch eine moderate Erhöhung nach sogenannten Modernisierungen mit einem Euro pro qm pro Monat.

Leider konnten sich die meisten Berliner Gerichte nicht dazu durchringen, Mieterhöhungen gänzlich zu verbieten, sondern tendierten ĂĽberwiegend zu einer Rechtsprechung der „Schattenmiete“. Das bedeutet, dass Mieterhöhungen auch unter dem Mietendeckel möglich sind, aber dann nicht gefordert werden dĂĽrfen. In diesem Fällen steigt die Miete im Schatten der eingefroreren Miete und man kann sich so drauf einstellen, dass im Jahr 2025 eine erhöhte Miete von einem Tag auf den anderen gezahlt werden muss.

Fazit: Durch die Rechtsprechung ist das Gesetz etwas verkompliziert worden, aber grundsätzlich ist der Mietenstopp gelungen und bis auf wenige Ausnahmen hat man als Mieter 5 Jahre Ruhe vor sprunghaften Mieterhöhungen von etwa 15 % alle drei Jahre oder Modernisierungsmieterhöhungen.

Mietendeckel Stufe 2

Berliner Mietendeckel Stufe 2 macht das Absenken der Miete möglich
Berliner Mietendeckel Stufe 2 macht das Absenken der Miete möglich

Ein richtiger Burner ist die Stufe 2 des Mietendeckels. Das Absenken überhöhter Mieten auf die zulässigen Obergrenzen für Nettokaltmieten. Diese können Sie bequem hier berechnen. Übersteigt Ihre Miete die zulässige Mietobergrenze, darf der Vermieter nicht mehr als diese Obergrenze von Ihnen nehmen. Den Rest dürfen Sie zurückbehalten.

Theoretisch hätte der Vermieter Ihnen die Eckdaten für die Obergrenze schon im April 2020 mitteilen müssen. Das passierte natürlich regelmäßig nicht und bei denen, die die Informationen mitteilten, wurde immer versucht, die volle Miete trotzdem einzubehalten.

Wenn der Vermieter Sie im Dunkeln über Ihre gesetzlich zulässige Miete lässt, können Sie diese beim Bezirksamt feststellen lassen und den Vermieter anzeigen. Das hilft. Denn Verstöße gegen das Mietendeckelgesetz werden unter ein Bußgeld gestellt und diese sind nicht klein bemessen.

Wenn Sie jedoch Sorge haben, dass unser Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für grundgesetzwidrig erklärt und Sie dann Mietschulden haben, weil Sie nur eine abgesenkte Miete zahlten, dann sollen Ihnen folgende Tipps helfen:

Mietendeckel und das Bundesverfassungsgericht

Wir warten bezĂĽglich des Mietendeckels sehnsĂĽchtig auf Karlsruhe
Berlin wartet sehnsĂĽchtig auf Karlsruhe

Richtig ist, dass derzeit vollkommen offen ist, wie das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe über den Mietendeckel befinden wird. Es kann diesen für komplett verfassungswidrig, aber auch voll oder auch Teile für verfassungskonform erklären. Es gibt auch keine klare Linie unter Juristen. 5 Juristen, 12 Meinungen. Wir machen hier keinen Hehl daraus, dass wir dem Mietendeckel die Daumen drücken.

Was aber, wenn das Gericht den Mietendeckel kippt und man als Mieter Teile der Miete zurĂĽckbehalten hat, weil man auf die Geltung vertraute?

Zwei Möglichkeiten: Entweder man ist in der Lage, das vom Vermieter nicht vereinnahmte Geld zurückzulegen und nicht auszugeben. Dann warten Sie einfach das Urteil ab und müssen bei einer negativen Entscheidung alles nachzahlen.

Oder Sie sind keine schwäbische Hausfrau: Dann macht es Sinn, sich mit dem Vermieter zu einigen und den „verbotenen“ Mietanteil auf ein separates Sicherheitskonto zu zahlen, ähnlich wie eine Kaution. Sollte der Mietendeckel gekippt werden, soll der Vermieter sich dann daran bereichern und es gibt keinen RĂĽckstand.

Weitere wertvolle Lesetipps

Lesetipps zum Thema Mietendeckel in Berlin

Auf den Seiten der Berliner Mietergemeinschaft – wir legen diese sehr ans Herz – finden Sie eine Infoschrift zum Mietendeckel (PDF). Der Autor dieses Blogbeitrages hat daran auch mitgewirkt und kann daher fĂĽr vernĂĽnftige Gedanken in ihr garantieren.