Die Untermiete spielt in Zeiten steigender Mieten eine besondere Rolle. Denn auch wenn Mietpreisbremse oder Berliner Mietendeckel hilfreiche Instrumente zur Verringerung der eigenen Ausgaben für die Miete sein können, kann es sinnvoll sein, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Insbesondere, wenn sich im Leben Veränderungen bei Job oder privaten Planungen ergeben.
Die Vermieter stehen der Untermiete eher skeptisch gegenüber. Vermietet wurde schließlich an die Mieter im Vertrag. Diese wurden sorgfältig ausgesucht. Untermieter hingegen sucht der Mieter aus. Daher sind die Reaktionen der Vermieter – wenn es überhaupt eine auf eine Anfrage gibt – selten sofort positiv.
Das berechtigte Interesse zur Untervermietung
Dabei gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dem Mieter eine ziemlich klare Vorschrift an die Hand. In § 553 BGB steht in Absatz 1:
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.
Der Fokus liegt auf den Wörtern „berechtigtes Interesse“ und „nach“ sowie „Teil der Wohnung“. Liegt ersteres vor und ist es nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden, dann kann der Vermieter nur noch ablehnen, wenn die Wohnung überbelegt würde oder der Untermieter unzumutbar ist. Stadtbekannte Drogendealer oder Vergewaltiger muss der Vermieter nicht dulden.
Beispiele für berechtigte Interessen folgen gleich.
Ein Hinweis noch zu „Teil der Wohnung“. Ein Recht auf Untervermietung bezieht sich regelmäßig nicht auf die gesamte Wohnung, sondern auf einzelne Zimmer. Ausnahme ist hier aber die Einzimmerwohnung, die bei Vorliegen aller Voraussetzungen ganz untervermietet werden kann.
Der Antrag zur Erlaubnis auf Untervermietung
Wichtig ist der Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung. Ohne eine erteilte Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie nicht untervermieten. Sie riskieren dann eine Abmahnung oder gar Kündigung. Ausnahme wäre allenfalls, wenn Sie bereits im Mietvertrag eine unbefristete Erlaubnis zur Untervermietung personenungebunden vereinbart haben.
In dem Antrag müssen Sie das berechtigte Interesse darlegen. Setzen Sie am besten eine Frist von zwei Wochen. Reagiert der Vermieter nicht, mahnen Sie ihn am besten. Aber vermieten Sie trotzdem nicht unter – siehe oben. Sie können entgangene Untermiete bei fehlender Reaktion des Vermieters nämlich als Schadenersatz verlangen.
Tipp: Es gibt Gerichtsentscheidungen, bei denen eine unerlaubte Untervermietung nicht zur Kündigung des Mieters berechtigte, weil dieser ein berechtigtes Interesse vorweisen konnte und der Vermieter sowieso hätte zustimmen müssen. Lassen Sie es aber lieber nicht so weit kommen und sorgen Sie für Rechtsklarheit bevor Sie sich in einem Räumungsrechtsstreit befinden.
Argument 1: Mitbewohner/Freund/Lebensgefährte
Die Rechtsprechung ist bei der Definition des berechtigten Interesses sehr liberal.
Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich um ein wirtschaftliches aber auch um ein persönliches Interesse handeln.
(Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 4)
Das Zitat stammt aus einem juristischen Kommentar, welchen die Richter an den Gerichten häufig verwenden und der damit sowas wie eine Leitlinie ist.
Ein persönliches Interesse kann schon darin liegen, nicht mehr allein in der Wohnung leben zu wollen und dieses Bedürfnis nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Gab es bereits einen Untermieter und zieht dieser aus, so ist das Bedürfnis, einen neuen Untermieter zu haben, ebenfalls ein berechtigtes Interesse.
Keine klassisches Untermiete, eher eine Aufnahme, ist es, wenn man einen Lebensgefährten – auch gleichgeschlechtlich – in die Wohnung aufnimmt. Dies muss dem Vermieter lediglich angezeigt werden, einer Erlaubnis bedarf es hier nicht.
Argument 2: Mietreduktion
Ein berechtiges Interesse in Form eines wirtschaftlichen ist wie schon erwähnt ebenfalls anerkannt, wenn es nach Mietvertragsabschluss entsteht. So sagte das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg weise:
Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr jedes vernünftige Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus, sofern es sich nicht im Bagatellbereich bewegt. Angesichts der Einkommensverhältnisse des Klägers würde die Belastung durch die Entrichtung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung eine deutliche Einbuße darstellen.
Dabei gehen die Gerichte von einer erheblichen Einbuße aus, wenn die Bruttomiete ca. ein Drittel des Einkommens verschlingt. Nach der zitierten Rechtsprechung dürfte eine Untervermietung auch bei einem geringeren Verhältnis zu erlauben sein.
Argument 3: Zeitweise Abwesenheit von der Wohnung
Anerkannt ist ebenso, wenn Sie zum Beispiel aus familiären oder jobtechnischen Gründen Ihre Wohnung verlassen und woanders wohnen müssen. Denn es ist nicht zumutbar, zwei Mieten zahlen zu müssen.
Wie lange das zulässig ist, wurde von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Zwischen 1,5 und 3 Jahren wurde schon viel entschieden. Meist zugunsten der Mieter. Wichtig ist letztlich der klare Wille, die Wohnung nicht aufzugeben und das dürfte bei einer absehbaren Abwesenheit von drei Jahren wohl zu bejahen sein.
Bonus: Untermiete und Zuschlag
Vermieter versuchen ihre Pflicht zur Zustimmung zur Untervermietung meist durch einen Zuschlag zur Untermiete zu kompensieren. Nach dem Gesetz ist das aber nur dann möglich, wenn die Wohnung durch die Untervermietung beispielsweise stärker abgewohnt wird. Dies ist selten der Fall und muss vom Vermieter bewiesen werden. Denn der Mehrverbrauch beispielsweise von Wasser wird durch die Betriebskosten vereinnahmt. Wer eine Einraumwohnung untervermietet und selbst in der Zeit der Untervermietung dort nicht wohnt, wird auch keine „stärkere Abwohnung“ vorliegen haben.
Tipp: Die Gerichte prüfen die Vereinnahmung eines Untermietzuschlags mittlerweile sehr genau, wie dieses Urteil vom Amtsgericht Berlin-Neukölln zeigt. Lassen Sie sich da nicht ins Bockshorn jagen.