3 Argumente zur Erlaubnis der Untermiete

Die Untermiete spielt in Zeiten steigender Mieten eine besondere Rolle. Denn auch wenn Mietpreisbremse oder Berliner Mietendeckel hilfreiche Instrumente zur Verringerung der eigenen Ausgaben f├╝r die Miete sein k├Ânnen, kann es sinnvoll sein, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Insbesondere, wenn sich im Leben Ver├Ąnderungen bei Job oder privaten Planungen ergeben.

Die Vermieter stehen der Untermiete eher skeptisch gegen├╝ber. Vermietet wurde schlie├člich an die Mieter im Vertrag. Diese wurden sorgf├Ąltig ausgesucht. Untermieter hingegen sucht der Mieter aus. Daher sind die Reaktionen der Vermieter – wenn es ├╝berhaupt eine auf eine Anfrage gibt – selten sofort positiv.

Das berechtigte Interesse zur Untervermietung

Dabei gibt das B├╝rgerliche Gesetzbuch (BGB) dem Mieter eine ziemlich klare Vorschrift an die Hand. In ┬ž 553 BGB steht in Absatz 1:

Entsteht f├╝r den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu ├╝berlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.

Der Fokus liegt auf den W├Ârtern „berechtigtes Interesse“ und „nach“ sowie „Teil der Wohnung“. Liegt ersteres vor und ist es nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden, dann kann der Vermieter nur noch ablehnen, wenn die Wohnung ├╝berbelegt w├╝rde oder der Untermieter unzumutbar ist. Stadtbekannte Drogendealer oder Vergewaltiger muss der Vermieter nicht dulden.

Beispiele f├╝r berechtigte Interessen folgen gleich.

Ein Hinweis noch zu „Teil der Wohnung“. Ein Recht auf Untervermietung bezieht sich regelm├Ą├čig nicht auf die gesamte Wohnung, sondern auf einzelne Zimmer. Ausnahme ist hier aber die Einzimmerwohnung, die bei Vorliegen aller Voraussetzungen ganz untervermietet werden kann.

Der Antrag zur Erlaubnis auf Untervermietung

Wichtig ist der Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung. Ohne eine erteilte Erlaubnis des Vermieters d├╝rfen Sie nicht untervermieten. Sie riskieren dann eine Abmahnung oder gar K├╝ndigung. Ausnahme w├Ąre allenfalls, wenn Sie bereits im Mietvertrag eine unbefristete Erlaubnis zur Untervermietung personenungebunden vereinbart haben.

In dem Antrag m├╝ssen Sie das berechtigte Interesse darlegen. Setzen Sie am besten eine Frist von zwei Wochen. Reagiert der Vermieter nicht, mahnen Sie ihn am besten. Aber vermieten Sie trotzdem nicht unter – siehe oben. Sie k├Ânnen entgangene Untermiete bei fehlender Reaktion des Vermieters n├Ąmlich als Schadenersatz verlangen.

Tipp: Es gibt Gerichtsentscheidungen, bei denen eine unerlaubte Untervermietung nicht zur K├╝ndigung des Mieters berechtigte, weil dieser ein berechtigtes Interesse vorweisen konnte und der Vermieter sowieso h├Ątte zustimmen m├╝ssen. Lassen Sie es aber lieber nicht so weit kommen und sorgen Sie f├╝r Rechtsklarheit bevor Sie sich in einem R├Ąumungsrechtsstreit befinden.

Argument 1: Mitbewohner/Freund/Lebensgef├Ąhrte

Die Rechtsprechung ist bei der Definition des berechtigten Interesses sehr liberal.

Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich um ein wirtschaftliches aber auch um ein pers├Ânliches Interesse handeln.
(Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB ┬ž 553 Rn. 4)

Das Zitat stammt aus einem juristischen Kommentar, welchen die Richter an den Gerichten h├Ąufig verwenden und der damit sowas wie eine Leitlinie ist.

Ein pers├Ânliches Interesse kann schon darin liegen, nicht mehr allein in der Wohnung leben zu wollen und dieses Bed├╝rfnis nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Gab es bereits einen Untermieter und zieht dieser aus, so ist das Bed├╝rfnis, einen neuen Untermieter zu haben, ebenfalls ein berechtigtes Interesse.

Keine klassisches Untermiete, eher eine Aufnahme, ist es, wenn man einen Lebensgef├Ąhrten – auch gleichgeschlechtlich – in die Wohnung aufnimmt. Dies muss dem Vermieter lediglich angezeigt werden, einer Erlaubnis bedarf es hier nicht.

Argument 2: Mietreduktion

Ein berechtiges Interesse in Form eines wirtschaftlichen ist wie schon erw├Ąhnt ebenfalls anerkannt, wenn es nach Mietvertragsabschluss entsteht. So sagte das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg weise:

Aufgrund des mietersch├╝tzenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr jedes vern├╝nftige Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus, sofern es sich nicht im Bagatellbereich bewegt. Angesichts der Einkommensverh├Ąltnisse des Kl├Ągers w├╝rde die Belastung durch die Entrichtung der Miete f├╝r die streitgegenst├Ąndliche Wohnung eine deutliche Einbu├če darstellen.

Dabei gehen die Gerichte von einer erheblichen Einbu├če aus, wenn die Bruttomiete ca. ein Drittel des Einkommens verschlingt. Nach der zitierten Rechtsprechung d├╝rfte eine Untervermietung auch bei einem geringeren Verh├Ąltnis zu erlauben sein.

Argument 3: Zeitweise Abwesenheit von der Wohnung

Anerkannt ist ebenso, wenn Sie zum Beispiel aus famili├Ąren oder jobtechnischen Gr├╝nden Ihre Wohnung verlassen und woanders wohnen m├╝ssen. Denn es ist nicht zumutbar, zwei Mieten zahlen zu m├╝ssen.

Wie lange das zul├Ąssig ist, wurde von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Zwischen 1,5 und 3 Jahren wurde schon viel entschieden. Meist zugunsten der Mieter. Wichtig ist letztlich der klare Wille, die Wohnung nicht aufzugeben und das d├╝rfte bei einer absehbaren Abwesenheit von drei Jahren wohl zu bejahen sein.

Bonus: Untermiete und Zuschlag

Vermieter versuchen ihre Pflicht zur Zustimmung zur Untervermietung meist durch einen Zuschlag zur Untermiete zu kompensieren. Nach dem Gesetz ist das aber nur dann m├Âglich, wenn die Wohnung durch die Untervermietung beispielsweise st├Ąrker abgewohnt wird. Dies ist selten der Fall und muss vom Vermieter bewiesen werden. Denn der Mehrverbrauch beispielsweise von Wasser wird durch die Betriebskosten vereinnahmt. Wer eine Einraumwohnung untervermietet und selbst in der Zeit der Untervermietung dort nicht wohnt, wird auch keine „st├Ąrkere Abwohnung“ vorliegen haben.

Tipp: Die Gerichte pr├╝fen die Vereinnahmung eines Untermietzuschlags mittlerweile sehr genau, wie dieses Urteil vom Amtsgericht Berlin-Neuk├Âlln zeigt. Lassen Sie sich da nicht ins Bockshorn jagen.