Die 7 Tods├╝nden bei der Mangelbeseitigung und Mietminderung

Sie haben das Recht auf eine mangelfreie Wohnung und Mietminderung. Vermeiden Sie diese 7 Tods├╝nden, um zu Ihrem Recht zu kommen.

Das B├╝rgerliche Gesetzbuch (BGB) spricht in diesem Zusammenhang von einem „vertragsgem├Ą├čen Zustand“ und tr├Ągt diese Verantwortung dem Vermieter auf.

Und zwar in ┬ž 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ob Schimmel, L├Ąrm von Nachbarn, Ausfall der Heizung oder kaputter Fahrstuhl – hier muss der Vermieter handeln. Was wie eine Selbstverst├Ąndlichkeit scheint, ist f├╝r viele Mieter ein Problem.

Da Mangelbeseitigung eine unrentable Kost ist, sitzen viele Vermieter diese aus. Statt Immobilienpflege und Vertragstreue meist keine Antwort auf Anzeigen von Mietm├Ąngeln. Kein Wunder, wenn Mieter beginnen, ihre Rechte selbst in die Hand zu nehmen. Dieser Beitrag weist auf die Fallstricke und Gefahren beim Umgang mit dem Vermieter hin.

1. Keine eigenst├Ąndige Mietminderung

Mietern f├Ąllt beim Thema Mangelbeseitigung in der Regel die Mietminderung ein. Dieses Recht ist in ┬ž 536 BGB geregelt. Sobald der Mangel vorhanden ist, mindert sich die Miete „automatisch“. Das entbindet freilich nicht von der Anzeige des Mangels (dazu unter 4.).

Wovon hier trotzdem abgeraten wird: Einfach weniger Miete zu zahlen. Denn es droht die K├╝ndigung wegen Mietr├╝ckstand. Sie werden nun fragen: „Wie kann das gehen, wenn ich ein Recht auf Mietminderung habe?“

Die Antwort ist einfach. Die Rechtsprechung f├╝r die H├Âhe der Mietminderung ist sehr durcheinander. Da blicken selbst Fachanw├Ąlte f├╝r Mietrecht und auch die Richter kaum in G├Ąnze durch. Und Mieter nun neigen dazu, zu viel zu mindern. Da haben Gerichte Vermietern schon recht gegeben. Die Mieter mussten dann ausziehen.

Tipp: Wenn Sie den Mangel anzeigen, sollten Sie die Miete weiter p├╝nktlich und vollst├Ąndig zahlen. Aber unter Vorbehalt der R├╝ckforderung. Dies teilen Sie in der Anzeige des Mangels genau so mit. Dann k├Ânnen Sie nach der Mangelbeseitigung den ├╝berzahlten Betrag vom Vermieter fordern und gegebenenfalls von einem Richter feststellen lassen. So sind Sie auf der sicheren Seite.

2. Kein langfristiges Zur├╝ckbehaltungsrecht

Neben einer Mietminderung k├Ânnte man als Mieter auch ├╝berlegen, einen Teil der Miete zur├╝ckzubehalten und erst wieder auszuzahlen, wenn die Mangelbeseitigung durchgef├╝hrt wurde. Man nennt dies ein Zur├╝ckbehaltungsrecht gem. ┬ž 320 BGB. Davon raten wir generell ab. Denn der Nachteil liegt auf der Hand. Man muss das Geld zur├╝cklegen und darf es nicht behalten.

Au├čerdem hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Zur├╝ckbehaltungsrecht durch sein Urteil vom 17. Juni 2015 VIII ZR 19/14 vollkommen unattraktiv gemacht. Denn dort wird eine zeitliche Begrenzung des Zur├╝ckbehaltungsrechts ausgeurteilt. Wenn der Vermieter trotz Mangelanzeige ├╝ber einen l├Ąngeren Zeitraum keine Mangelbeseitigung vornimmt, entf├Ąllt das Zur├╝ckbehaltungsrecht. Das bedeutet ein Vorteil f├╝r renitente Vermieter. Und da niemand wei├č, wann dieser Zeitpunkt eigentlich eintreten soll, besteht ein zus├Ątzliches Risiko f├╝r Mieter.

3. Keine Mangelbeseitigung auf eigene Faust

Sehr beliebt bei (Hobby-) Handwerkern ist auch die Mangelseitigung auf eigene Faust. Das ist grunds├Ątzlich nicht erlaubt. Dem Vermieter ist das erste Recht auf Mangelbeseitigung zu gew├Ąhren. Denn es handelt sich um sein Eigentum. In engen Grenzen kann der Mieter jedoch auch zum Handwerker werden und f├╝r seine Aufwendungen Geld verlangen.

Dies ist in ┬ž 536a Abs. 2 BGB geregelt. Dazu muss der Vermieter aber in Verzug sein oder eine Notlage bestehen. Falls Sie auf eigene Faust in der Wohnung werkeln, kann dies eine Abmahnung oder K├╝ndigung nach sich ziehen. Den Vermieter setzen Sie in Verzug, wenn Sie ihn zur Mangelbeseitigung aufforderten und danach mahnen. Oder er verweigert die Mangelbeseitigung gleich nach der Anzeige des Mangels. Wichtig ist dabei die Form der Kommunikation.

4. Keine m├╝ndliche Kommunikation mit Vermieter oder Hausverwaltung

Das passiert so oft. Die Heizung ist kaputt und man trifft den Hausmeister im Treppenhaus. Mangelbeseitigung und Mietminderung wird per Handschlag besprochen. Dann passiert nichts. Irgendwann reicht es. Es wird gemindert und man schreibt einen Brief per Einschreiben mit einer Frist. Dann wird die Heizung repariert und die gek├╝rzte Miete zur├╝ckgefordert. Argument: Es gab erst mit dem Einschreiben eine Mangelanzeige. Vorher fehlt ein Nachweis des Heizungsausfalls. Der Hausmeister wei├č nat├╝rlich von nichts.

Tipp: Sie m├╝ssen die Anzeige nicht unbedingt per Einschreiben senden. Das ist teuer. Verwenden Sie das good old Fax vorab mit einem qualifizierten Sendebericht oder eine Mail vorab. Die Anzeige per Post noch hinterher. Bei dem doppelten Boden kann sich der Vermieter schwer mit dem Argument „nicht bekommen“ herausreden. Ein Zeuge, der den Einwurf des Briefes beim Vermieter gesehen hat, w├Ąre sogar perfekt. Das ist manchmal nur etwas aufw├Ąndig.

5. Speziell bei Schimmel: L├╝ften und Heizen nicht vernachl├Ąssigen

Ein Klassiker der Mangelbeseitigung und Paradebeispiel f├╝r Mietminderung ist der Schimmel. Man findet ihn oft an Fensterecken oder im Bad. Eigene Ma├čnahmen mit Fungiziden helfen nicht. Der Schimmel kommt immer wieder.

Spricht man den Vermieter an, h├Ârt man nur: „Das liegt an Ihnen. Sie heizen und l├╝ften nicht!“ Selten stimmt das. Denn regelm├Ą├čig ist die Bausubstanz f├╝r den Schimmel verantwortlich. Allerding sollten Sie auch darauf achten, gerade im Winter regelm├Ą├čig zu heizen und zu l├╝ften, um sich nicht angreifbar zu machen.

Tipp: Einen Vorteil haben Sie dabei. Schimmelgutachter berichten, dass es praktisch schwer m├Âglich ist, f├╝r jede einzelne Wohnung eine haargenaue Regel f├╝r das L├╝ften und Heizen festzulegen. Es gibt zu viele Faktoren f├╝r eine feste Regel. Allein das Wetter spielt eine Rolle. Und das kann man nicht bestimmen oder vorhersehen. So haben Sie gute Verteidigungsm├Âglichkeiten.

6. Speziell bei L├Ąrm: Nicht vergessen, Zeugen (Nachbarn) zu sichern

Baul├Ąrm oder laute Musik. L├Ąrm kann richtig nerven und kann daher ein Mangel sein bzw. zur Mietminderung berechtigen. Hier sollte man nicht mit leeren H├Ąnden da stehen. Ein L├Ąrmprotokoll muss nach der Rechtsprechung des BGH nicht mehr sehr ausf├╝hrlich sein, sondern die regelm├Ą├čig wiederkehrenden Ger├Ąusche nebst Zeitraum festhalten. Besser ist jedoch ein Zeuge. Oder mehrere. Ob Besucher oder liebensw├╝rdige Nachbarn. Hauptsache zuverl├Ąssig. So kann der Beweis im Falles eines Streites vor Gericht erbracht werden.

7. Niemals aufgeben – Sie haben ein Recht auf eine mangelfreie Wohnung

Manche Mieter geben auf und der Vermieter bekommt mit seiner Frechheit recht. Zu sehr ├╝berwiegt die Angst, dass der Vermieter den Mietvertrag k├╝ndigt. Das darf er jedoch nicht so einfach. Und wenn Sie einmal aufgeben, wird es bei einem neuen Mangel nicht besser. Dann wei├č der Vermieter, dass er machen kann, was er will.

Tipp: Einmal einen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht um einen Mietmangel gewonnen, werden Sie in Zukunft weniger Probleme bei der Mangelbeseitigung haben. Wenn Sie taktisch klug vorgehen, wird der Vermieter auch den ganzen Rechtsstreit zahlen und Sie erhalten eine sichere Mietminderung.