Die 7 Todsünden bei der Mangelbeseitigung und Mietminderung

Sie haben das Recht auf eine mangelfreie Wohnung und Mietminderung. Vermeiden Sie diese 7 Todsünden, um zu Ihrem Recht zu kommen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) spricht in diesem Zusammenhang von einem „vertragsgemäßen Zustand“ und trägt diese Verantwortung dem Vermieter auf.

Und zwar in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ob Schimmel, Lärm von Nachbarn, Ausfall der Heizung oder kaputter Fahrstuhl – hier muss der Vermieter handeln. Was wie eine Selbstverständlichkeit scheint, ist für viele Mieter ein Problem.

Da Mangelbeseitigung eine unrentable Kost ist, sitzen viele Vermieter diese aus. Statt Immobilienpflege und Vertragstreue meist keine Antwort auf Anzeigen von Mietmängeln. Kein Wunder, wenn Mieter beginnen, ihre Rechte selbst in die Hand zu nehmen. Dieser Beitrag weist auf die Fallstricke und Gefahren beim Umgang mit dem Vermieter hin.

1. Keine eigenständige Mietminderung

Mietern fällt beim Thema Mangelbeseitigung in der Regel die Mietminderung ein. Dieses Recht ist in § 536 BGB geregelt. Sobald der Mangel vorhanden ist, mindert sich die Miete „automatisch“. Das entbindet freilich nicht von der Anzeige des Mangels (dazu unter 4.).

Wovon hier trotzdem abgeraten wird: Einfach weniger Miete zu zahlen. Denn es droht die Kündigung wegen Mietrückstand. Sie werden nun fragen: „Wie kann das gehen, wenn ich ein Recht auf Mietminderung habe?“

Die Antwort ist einfach. Die Rechtsprechung für die Höhe der Mietminderung ist sehr durcheinander. Da blicken selbst Fachanwälte für Mietrecht und auch die Richter kaum in Gänze durch. Und Mieter nun neigen dazu, zu viel zu mindern. Da haben Gerichte Vermietern schon recht gegeben. Die Mieter mussten dann ausziehen.

Tipp: Wenn Sie den Mangel anzeigen, sollten Sie die Miete weiter pünktlich und vollständig zahlen. Aber unter Vorbehalt der Rückforderung. Dies teilen Sie in der Anzeige des Mangels genau so mit. Dann können Sie nach der Mangelbeseitigung den überzahlten Betrag vom Vermieter fordern und gegebenenfalls von einem Richter feststellen lassen. So sind Sie auf der sicheren Seite.

2. Kein langfristiges Zurückbehaltungsrecht

Neben einer Mietminderung könnte man als Mieter auch überlegen, einen Teil der Miete zurückzubehalten und erst wieder auszuzahlen, wenn die Mangelbeseitigung durchgeführt wurde. Man nennt dies ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB. Davon raten wir generell ab. Denn der Nachteil liegt auf der Hand. Man muss das Geld zurücklegen und darf es nicht behalten.

Außerdem hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Zurückbehaltungsrecht durch sein Urteil vom 17. Juni 2015 VIII ZR 19/14 vollkommen unattraktiv gemacht. Denn dort wird eine zeitliche Begrenzung des Zurückbehaltungsrechts ausgeurteilt. Wenn der Vermieter trotz Mangelanzeige über einen längeren Zeitraum keine Mangelbeseitigung vornimmt, entfällt das Zurückbehaltungsrecht. Das bedeutet ein Vorteil für renitente Vermieter. Und da niemand weiß, wann dieser Zeitpunkt eigentlich eintreten soll, besteht ein zusätzliches Risiko für Mieter.

3. Keine Mangelbeseitigung auf eigene Faust

Sehr beliebt bei (Hobby-) Handwerkern ist auch die Mangelseitigung auf eigene Faust. Das ist grundsätzlich nicht erlaubt. Dem Vermieter ist das erste Recht auf Mangelbeseitigung zu gewähren. Denn es handelt sich um sein Eigentum. In engen Grenzen kann der Mieter jedoch auch zum Handwerker werden und für seine Aufwendungen Geld verlangen.

Dies ist in § 536a Abs. 2 BGB geregelt. Dazu muss der Vermieter aber in Verzug sein oder eine Notlage bestehen. Falls Sie auf eigene Faust in der Wohnung werkeln, kann dies eine Abmahnung oder Kündigung nach sich ziehen. Den Vermieter setzen Sie in Verzug, wenn Sie ihn zur Mangelbeseitigung aufforderten und danach mahnen. Oder er verweigert die Mangelbeseitigung gleich nach der Anzeige des Mangels. Wichtig ist dabei die Form der Kommunikation.

4. Keine mündliche Kommunikation mit Vermieter oder Hausverwaltung

Das passiert so oft. Die Heizung ist kaputt und man trifft den Hausmeister im Treppenhaus. Mangelbeseitigung und Mietminderung wird per Handschlag besprochen. Dann passiert nichts. Irgendwann reicht es. Es wird gemindert und man schreibt einen Brief per Einschreiben mit einer Frist. Dann wird die Heizung repariert und die gekürzte Miete zurückgefordert. Argument: Es gab erst mit dem Einschreiben eine Mangelanzeige. Vorher fehlt ein Nachweis des Heizungsausfalls. Der Hausmeister weiß natürlich von nichts.

Tipp: Sie müssen die Anzeige nicht unbedingt per Einschreiben senden. Das ist teuer. Verwenden Sie das good old Fax vorab mit einem qualifizierten Sendebericht oder eine Mail vorab. Die Anzeige per Post noch hinterher. Bei dem doppelten Boden kann sich der Vermieter schwer mit dem Argument „nicht bekommen“ herausreden. Ein Zeuge, der den Einwurf des Briefes beim Vermieter gesehen hat, wäre sogar perfekt. Das ist manchmal nur etwas aufwändig.

5. Speziell bei Schimmel: Lüften und Heizen nicht vernachlässigen

Ein Klassiker der Mangelbeseitigung und Paradebeispiel für Mietminderung ist der Schimmel. Man findet ihn oft an Fensterecken oder im Bad. Eigene Maßnahmen mit Fungiziden helfen nicht. Der Schimmel kommt immer wieder.

Spricht man den Vermieter an, hört man nur: „Das liegt an Ihnen. Sie heizen und lüften nicht!“ Selten stimmt das. Denn regelmäßig ist die Bausubstanz für den Schimmel verantwortlich. Allerding sollten Sie auch darauf achten, gerade im Winter regelmäßig zu heizen und zu lüften, um sich nicht angreifbar zu machen.

Tipp: Einen Vorteil haben Sie dabei. Schimmelgutachter berichten, dass es praktisch schwer möglich ist, für jede einzelne Wohnung eine haargenaue Regel für das Lüften und Heizen festzulegen. Es gibt zu viele Faktoren für eine feste Regel. Allein das Wetter spielt eine Rolle. Und das kann man nicht bestimmen oder vorhersehen. So haben Sie gute Verteidigungsmöglichkeiten.

6. Speziell bei Lärm: Nicht vergessen, Zeugen (Nachbarn) zu sichern

Baulärm oder laute Musik. Lärm kann richtig nerven und kann daher ein Mangel sein bzw. zur Mietminderung berechtigen. Hier sollte man nicht mit leeren Händen da stehen. Ein Lärmprotokoll muss nach der Rechtsprechung des BGH nicht mehr sehr ausführlich sein, sondern die regelmäßig wiederkehrenden Geräusche nebst Zeitraum festhalten. Besser ist jedoch ein Zeuge. Oder mehrere. Ob Besucher oder liebenswürdige Nachbarn. Hauptsache zuverlässig. So kann der Beweis im Falles eines Streites vor Gericht erbracht werden.

7. Niemals aufgeben – Sie haben ein Recht auf eine mangelfreie Wohnung

Manche Mieter geben auf und der Vermieter bekommt mit seiner Frechheit recht. Zu sehr überwiegt die Angst, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt. Das darf er jedoch nicht so einfach. Und wenn Sie einmal aufgeben, wird es bei einem neuen Mangel nicht besser. Dann weiß der Vermieter, dass er machen kann, was er will.

Tipp: Einmal einen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht um einen Mietmangel gewonnen, werden Sie in Zukunft weniger Probleme bei der Mangelbeseitigung haben. Wenn Sie taktisch klug vorgehen, wird der Vermieter auch den ganzen Rechtsstreit zahlen und Sie erhalten eine sichere Mietminderung.