Ohne Kaution keine Wohnung. Wer kennt das nicht? Man zieht aus, aber auf die Kaution der alten Wohnung muss man warten. Der neue Vermieter will die Kaution für die neue Wohnung aber gleich haben. Zumindest ein Drittel. Wenn man nicht ein überirdisches Einkommen oder Vermögen hat, gar nicht so leicht.
Die folgenden Tipps können das Dilemma nicht lösen. Jedoch sollen sie eine praktische Hilfe sein, damit man nicht ewig auf die Kaution der alten Wohnung warten muss.
1. Übergabe der Wohnung klug organisieren
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält eine knappe Regelung zur Hinterlegung der Kaution. In § 551 BGB wird lediglich geklärt, wie hoch die Kaution maximal sein darf und wie sie zu zahlen ist. In heutigen Mietverträgen ist sie die Regel und dient der Sicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis. Eine Regel über die Rückzahlung enthält die Vorschrift nicht. Daher ist eine gute Vorbereitung das oberste Gebot.
Dabei ist die Übergabe der Dreh- und Angelpunkt. Hier werden die Weichen für eine reibungslose Abwicklung gestellt. Vereinbaren Sie am besten einen zeitlich angemessenenen Vorabnahmetermin vor der eigentlichen Überhabe, um abzuklären, was der Vermieter von Ihnen will. Regelmäßig will der Vermieter, dass Sie die Wohnung streichen.
Da sollten Sie klären, ob Sie zum Streichen („Schönheitsreparaturen“) vertraglich verpflichtet sind. Eine Beratung zu einer entsprechenden Klausel im Mietvervetrag kann hier Zeit und Ärger ersparen. Beispielsweise hat der BGH grundlegend entschieden, dass bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung am Ende der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchzuführen sind – selbst, wenn dies im Vertrag steht.
Dann zur Übergabe selbst sollten Sie besonders gewappnet sein. Bringen Sie unbedingt einen oder mehrere Zeugen (möglichst keine Familie oder Mitmieter, die im Vertrag standen) und eine digitale Kamera (Handykamera geht natürlich auch, wenn diese gut ist) mit. Fotografieren Sie insbesondere die strittigen Stellen und besichtigen diese mit dem Zeugen. Bleiben Sie wortkarg und sichern nichts zu.
Unterschreiben Sie nichts. Kein Protokoll vom Vermieter. Sie sind dazu nicht verpflichtet. Der Vermieter wird insbesondere versuchen, Ihnen Mängel zuzuschreiben, obwohl er zur Mangelbeseitigung verpflichtet ist. Sie können – wenn Sie wollen – ein eigenes Protokoll führen.
2. Überlegungsfrist des Vermieters abwarten
Wenn Sie die Wohnung übergeben haben, beginnt die sogenannte Überlegungsfrist des Vermieters. In Anlehnung an einzelne Hinweise des Bundesgerichtshofes wird immer wieder seitens der Vermieter eine 6-Monats-Frist behauptet. Das ist jedoch Unfug. Der BGH hat das nie abschließend entschieden. In der Rechtsprechung wird alles zwischen drei und sechs Monaten diskutiert.
Letztendlich gibt das Gesetz nichts dazu her. In Österreich ist die Kaution beispielsweise sofort nach Übergabe der Wohnung fällig. Man sollte dem Vermieter eine gewisse Frist für die Abrechnung der Betriebskosten und Feststellung von Ansprüchen gewähren, aber mehr als ein bis zwei Monate braucht es dafür nicht. Ab da kann die Abrechnung der Kaution gefordert werden.
3. Mit dem Amtsgericht der Kaution nachhelfen
Wenn der Vermieter nach einer Fristsetzung und gegebebenfalls Mahnung nicht zahlt, sollten Sie nicht lange fackeln. Regelmäßig hoffen Vermieter, dass Sie die Kaution irgendwann vernachlässigen, liegen lassen und nach drei Jahren ist Ihr Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Kaution verjährt. Sie sollten das Amtsgericht einschalten.
Was haben Sie zu verlieren? Das Mietverhältnis ist doch beendet. Für Ihr neues Mietverhältnis hat der Rechtsstreit keine Bedeutung. Sie müssen also keine Sorge haben.
Wenn Sie vernünftig vorgegangen sind, dann haben Sie den Anspruch auf Abrechnung und Auszahlung der Kaution. Dann gewinnen Sie auch den Rechtsstreit und der Vermieter muss die Gerichtskosten, seinen Anwalt und natürlich auch Ihren bezahlen. Ihr Kostenrisiko ist dann praktisch bei Null.
Wir erleben in der Praxis immer wieder, dass Vermieter die Kautionsrückzahlung aussitzen oder mit fadenscheinigen Gegenansprüchen entgegentreten und aufrechnen. Lassen Sie sich davon nicht beirren. Wenn Sie unsere Tipps befolgt und Ihre Wohnung nicht in Schutt und Asche gelegt haben, ist Ihnen Ihre Kaution sicher.