Eigenbedarfskündigung für Au-pair

Eigenbedarf für die Au-pair des Vermieters wichtiger als das Interesse einer Schwerbehinderten, die in der Mietwohnung lebt? Was sagt das Amtsgericht München?

Wenn es um Eigenbedarf geht, sind unsere Gerichte leider zunehmend mieterunfreundlich. Das Interesse des Eigentümers an der Nutzung seiner Wohnung wird praktisch höher gehalten als das des in der Wohnung lebenden Mieters an einem Obdach. Nicht umsonst gibt es bereits Vorstöße aus der Politik, die Umwandlung in Eigentumswohnungen einzuschränken.

In der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgericht ist aber eigentlich vorgesehen, dass sowohl das Interesse des Vermieters an der Nutzung seiner Immobilie als auch das Interesse des Mieters an einem Obdach jeweils Verfassungsrang gem. Art. 14 Grundgesetz haben. Dies wurde zuletzt erst beim Deutschen Mietgerichtstag in einem Vortrag 2020 diskutiert (PDF).

Das Amtsgericht München musste dem Fass den Boden ausschlagen und sah den Eigenbedarf an einer Wohnung für ein Au-pair als wichtiger an als das Interesse einer Schwerbehinderten, die dort (noch) lebt. Dazu gleich mehr. Vorab ein paar Hinweise zum Eigenbedarf selbst.

Eigenbedarf – Das schärfste Schwert des Vermieters

Der Eigenbedarf ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 573 BGB. Dort heißt es:

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn[…] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Wohl gemerkt: Der Mieter hat darauf gar keinen Einfluss. er muss sich nicht einmal vertragsuntreu verhalten haben. Er kann vertragstreu seine Miete seit Jahren, sogar Jahrzehnten zahlen. Und trotzdem rausgeworfen werden.

Ein paar kritische Anmerkungen zum Abschluss lassen sich in diesem Video finden.

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Zumal der Eigenbedarf im Gesetz ziemlich weit definiert wird. Nicht nur für den Vermieter kann die Wohnung als Nutzobjekt in Betracht kommen, sondern auch für Familien- und Haushalts(!)angehörige.

Ein Au-pair ist nämlich regelmäßig gerade keine Familiengehörige. Wie entschied das Amtsgericht München nun?

Amtsgericht München: Eigenbedarf bei Au-pair – „Passt scho“

Es entschied – wohl kaum anders zu erwarten im Freistaat – gegen die Mieterin.

Der Vermieter hat zwei Wohnungen. Eine für seine Familie mit drei Kindern. Zwei gehen zur Grundschule, eines ist ein Jahr alt. Die zweite Wohnung ist wohl wenige Gehminuten von der eigens genutzten Wohnung entfernt. Dort wohnt die schwerbehinderte Mieterin.

Da die Ehefrau wieder arbeiten wolle, müsse die Kinderbetreuung sichergestellt werden. Dies solle mit einem Au-pair geschehen. Da dieses nicht in der eigens genutzten Wohnung Platz finden würde, wäre die vermietete Wohnung ideal. Daher sprach der Vermieter die Eigenbedarfskündigung aus.

Die Mieterin wehrte sich standhaft. Zum Einen sei sie schwerbehindert mit einem Grad der Behinderung von 60. Dieser Grad der Behinderung rührt auch von einem mittelgradig depressiven Syndrom, welches sich durch einen Wohnungswechsel verschlimmern wird. Da das eine Kind der Vermieter erst 1 Jahr alt ist, muss es noch kein eigenes Zimmer haben. Dort kann das Au-pair dann leben. Ein konkretes Au-pair schien es zudem noch nicht einmal zu geben. Als Bezieherung von Leistungen nach dem SGB II (Hartz IV) ist ihr zudem der Wohnungsmarkt verschlossen und sie findet keinen Ersatzwohnraum.

Herzlos übergang das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 12.01.2021 (AZ: 473 C 11647/20) die Argumente der Mieterin. Es sah kein Problem darin, dass auch das kleine Kind ein eigenes Zimmer haben muss – das sei Sache des Vermieters, wie er die Räume aufteile.

Der Schwerbehinderung ging das Gericht nicht weiter in einem Sachverständigengutachten nach und angeblich habe die Mieterin auch nicht ausreichend Bemühungen für eine Wohnungssuche vorgetragen. Zynisch ist dann das im Bericht angeführte Argument:

Die Beklagte habe fast ausschließlich nur im zentralsten Innenstadtbereich und nur in besonders beliebten Vierteln nach Ersatzwohnraum gesucht und so nicht nachgewiesen, alles Erforderliche und Zumutbare zur Erlangung einer Ersatzwohnung unternommen zu haben.

Merke: Wer arm ist in München und sich dort in der City eingelebt hat, kann auch an den Stadtrand, egal, ob er oder sie aus dem Heimatkiez herausgerissen wird oder nicht. Wo kommen wir denn hin, wenn alle „Hartzis“ in Schwabing leben?

Was tun bei Kündigung gegen Eigenbedarf?

Wenn Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs haben, kann man nicht viel raten. Wie im Video dargelegt, sollten Sie sich so schnell wie möglich beraten lassen und jeglichen Kontakt zum Vermieter meiden. Das ist jetzt ihr Feind.

Wenn Sie den Eindruck haben, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist, sammeln Sie Beweise. Prüfen Sie, ob der Vermieter weitere Wohnungen hat, die leer stehen oder während der Kündigungsfrist frei werden. Diese muss er vorrangig für den Eigenbedarf nutzen.

Haben Sie etwa um Mangelbeseitigung oder Mietminderung gebeten? Oder versucht, die Mietpreisbremse zu ziehen? Gerade in diesen Fällen versuchen Vermieter, ihre „bösen“ Mieter loszuwerden.

Wir können es nicht oft genug wiederholen: Bei Eigenbedarf kein Gespräch mit dem Vermieter suchenKopf in den Sand, totstellen, beraten lassen.

Das Urteil vom Amtsgericht München ist noch nicht rechtskräftig. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

Schadensersatz wegen Eigenbedarfskündigung – Geht das?

In einer neuen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit der Frage beschäftigt, welchen Mieter*innen Schadensersatz verlangen können, wenn ihnen die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht wurde. Das Thema Eigenbedarfskündigung ist ein alter Schauplatz, an dem die Welten von Mieter*innen und Vermieter*innen in ihrer Reinform aufeinanderprallen und die Kämpfe zwischen ihnen vielleicht am erbittersten geführt werden. Es ist die Frage von haben oder nicht haben. „Diese Wohnung gehört mir, gib sie her.“ Für Mieter*innen ist dieser Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gefühlt am schlimmsten, denn sie haben noch nicht einmal ein Fehlverhalten an den Tag gelegt.

Die Rechtslage bei der Eigenbedarfskündigung

Nach dem Gesetz darf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Problematisch ist oft das Erfordernis „benötigen“. Benötigt die Vermieterin meine Wohnung, obwohl sie sie sie nur als Zweitwohnung für gelegentliche Besuche nutzen will? Muss ich ausziehen, obwohl der Sohn meines Vermieters auch in ein Studierendenwohnheim ziehen könnte, so wie meine Kinder? Leider ja, denn nach einer Grundsatzentscheidung des Bundesverfassungsgericht gebührt dem Willen des oder der Vermieter*in als Eigentümer*in der Wohnung grundsätzlich Vorrang vor den Interessen der Mieter*innen.

Was kommt nach der unberechtigten Eigenbedarfskündigung?

Manchmal überschätzen Vermieter ihren Bedarf dann aber doch. Außerdem gibt es die Vermieter*innen, die gar keinen Eigenbedarf haben. Nicht zu selten wird der dann einfach vorgetäuscht. In beiden Fällen ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam. Sie wird auch unwirksam, wenn der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung wieder entfällt.

Dem Mieter erwachsen dadurch verschiedene Ansprüche. Wohnt er noch in der Wohnung, kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden. Ist die Mieterin schon ausgezogen und die Wohnung steht noch leer, kann auch der Wiedereinzug beansprucht werden. Schwieriger wird es leider, wenn die Wohnung bereits neu vermietet oder gar abgerissen ist.

Es bleiben dann allerdings Ansprüche auf Schadensersatz. Denn die Vermieterin hat mit der unberechtigten Eigenbedarfskündigung ihre Pflicht verletzt, dem Mieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) – sie hat ihn sogar rechtswidrig vertrieben. Der oder die Vermieter*in hat deshalb nach § 249 BGB den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

Die Mieterin kann demnach zum Beispiel die Kosten für den Umzug in die neue Wohnung ersetzt verlangen, genauso die Kosten für den Makler, der die neue Wohnung vermittelt hat. Nach der oben genannten Entscheidung des BGH (Urteile vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18) gilt dies allerdings nicht, wenn die neue Wohnung eine Eigentumswohnung ist.

Dafür gehört zum Schadensersatz die Differenzmiete. Ist die neue Wohnung also teurer, muss der Vermieter das zahlen (in einem angemessenen Umfang)! Auch Rechtsanwaltskosten, die im Kündigungsprozess angefallen sind, werden vom Schadensersatzanspruch der Mieterin umfasst.