Bundesverfassungsgericht kippt Mietendeckel ÔÇô R├╝ckzahlung jetzt?

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel zu Fall gebracht. Wie kam es dazu und was m├╝ssen Mieter:innen jetzt bei der R├╝ckzahlung beachten?

Aus der Traum, den viele getr├Ąumt haben. Die gesamte Berliner Mieterschaft, der Berliner Senat, das Abgeordnetenhaus, die vielen Bef├╝rwortenden in Rechtswissenschaft, Politik und Zivilgesellschaft ÔÇô sie alle stehen nun ohne den Schutz des Mietendeckels da. Im Jahr 2020 sind die Mieten in Berlin zum ersten Mal seit vielen Jahren gesunken. Nun werden sie wieder steigen. Denn mit am 15. April 2021 ver├Âffentlichten Beschluss vom 25. M├Ąrz 2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel gekippt (Pressemitteilung, Entscheidungstext).

Was bleibt? Von dem gesparten Geld leider nichts; es muss zur├╝ckgezahlt werden. Immerhin, f├╝r ein paar Monate hatten Vermietende so richtig Angst. Es kommt ja h├Ąufig genug vor, dass sich Vermietende nicht weiter um Regeln zum Mieterschutz scheren. Aber beim Mietendeckel mussten sie hohe Zwangsgelder f├╝rchten ÔÇô und sie haben sich deshalb alle daran gehalten.

Warum das Bundesverfassungsgericht gegen den Mietendeckel urteilte

Schon immer hatte der Berliner Mietendeckel seiner F├╝rsprechenden und Gegner:innen. Das ist kein Wunder, wenn man betrachtet, welche Auswirkungen sich f├╝r die eine oder die andere Seite ergaben. F├╝r Mieter:innen ergaben sich teils drastische Einsparungen, f├╝r Vermieter:innen ebensolche Verluste. In diesem Artikel k├Ânnen Sie nochmal nachlesen, welche Regelungen der Mietendeckel im Einzelnen enthielt. Ich selbst war ein gro├čer Freund des Mietendeckels. Der rbb-Radiosender ÔÇ×radioeinsÔÇť hat mich dazu und zu der Frage der Verfassungsm├Ą├čigkeit noch am Morgen des 15. April 2021 interviewt.

Daf├╝r, dass der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hat, gab es durchaus gute Gr├╝nde. Auch auf h├Âchster juristischer Ebene hatte er seine Bef├╝rwortenden. Bei den Berliner Zivilgerichten standen zum Beispiel die Amtsgerichte Berlin-Mitte, Pankow-Wei├čensee und Neuk├Âlln, beim Landgericht Berlin die 65. und die 66. Zivilkammer an der Seite der Mieter:innen.

Das Bundesverfassungsgericht entschied jedoch anders. In seiner Entscheidung ging es gar nicht auf Fragen der Gerechtigkeit ein. Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin schon keine Gesetzgebungskompetenz f├╝r den Mietendeckel zukomme. Denn aufgrund des F├Âderalismus habe allein der Bund das Recht, Gesetze im Bereich des Mietrechts zu erlassen.

ÔÇ×Regelungen zur Mieth├Âhe f├╝r [ÔÇŽ] Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann […], fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszust├Ąndigkeit f├╝r das b├╝rgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mit den ┬ž┬ž 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zust├Ąndigkeit f├╝r das Mietpreisrecht als Teil des b├╝rgerlichen Rechts abschlie├čend Gebrauch gemacht. Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt f├╝r die Regelungen zur Mieth├Âhe in ┬ž 1 in Verbindung mit ┬ž 3, ┬ž 4, ┬ž 5 Abs. 1, ┬ž 6 Abs. 1 bis Abs. 4, ┬ž 7 MietenWoG Bln kein Raum. Die Vorschriften lassen sich zudem weder auf den Kompetenztitel ÔÇ×Recht der WirtschaftÔÇť (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) noch auf Art. 70 GG st├╝tzen.ÔÇť (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 25. M├Ąrz 2021 – 2 BvF 1/20, Rn. 107)

Gemeint ist also, dass der Bund bereits umfassend f├╝r den Mieterschutz aufgekommen ist. Das Bundesverfassungsgericht sagt, der Bund habe den Mieter:innen K├╝ndigungsschutz gew├Ąhrt, Regeln ├╝ber Betriebskostenabrechnung eingef├╝hrt und Mieterh├Âhungen im laufenden Mietverh├Ąltnis (┬ž┬ž 557 ff BGB) und bei Neuvermietung (Mietpreisbremse) beschr├Ąnkt. Nun k├Ânne nicht das Land Berlin mit eigenen Regeln ÔÇ×dazwischenfunkenÔÇť.

R├╝ckzahlung ÔÇô Mieter:innen sollten schnell reagieren!

Es w├Ąre w├╝nschenswert, wenn Vermieter:innen nun mittels eines Schreibens die in den letzten Monaten zu wenig gezahlte Miete beziffern und zur├╝ckfordern. Ich denke, dies wird in der Praxis auch h├Ąufig der Fall sein. Sie sollten allerdings nicht darauf warten, wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen und bef├╝rchten, dass ihr:e Vermieter:in sie ohnehin auf dem Kieker hat. Denn es besteht das Problem, dass Vermieter:innen ein K├╝ndigungsrecht zusteht, wenn Sie als Mieter:in mit der Zahlung der Miete in einer H├Âhe im R├╝ckstand sind, die die Miete f├╝r einen Monat ├╝bersteigt (monatliche Warmmiete + 1 Cent). Es gilt also nun unbedingt zu handeln, denn das K├╝ndigungsrecht steht den Vermieter:innen seit der Verk├╝ndung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts am 15. April 2021 zu.

Je nach Situation gilt zudem Folgendes:

  • Wer nur von der Mietensenkung ab 23. November 2020 betroffen war, muss die Differenz zu der davor gezahlten Miete ausgleichen bzw. die in neueren Vertr├Ągen vereinbarte Schattenmiete. ACHTUNG: Diese Mieten K├ľNNEN gg. die verfassungskonforme Mietpreisbremse versto├čen – evtl. l├Ąsst sich also doch noch Miete sparen. Dazu gerne unseren Artikel zur Mietpreisbremse studieren.
  • Wer zus├Ątzlich vom Mietenstopp ab 23. Februar 2020 profitierte, muss auch die Differenz zu den Mieterh├Âhungsverlangen ausgleichen, soweit diese eingeklagt wurden.
  • Manche Vermieter:innen verlangen keine R├╝ckzahlung, zum Beispiel Vonovia und die landeseigenen Wohnungsunternehmen (degewo, Gewobag, etc).
  • Wer staatliche Unterst├╝tzungsleistungen (Hartz IV, Sozialhilfe, etc) erh├Ąlt, sollte beim Amt ├ťbernahme der entstandenen Kosten der Unterkunft beantragen.
  • Das Land Berlin hat einen Unterst├╝tzungsfonds f├╝r bed├╝rftige Haushalte aufgelegt.

Darf ich ein Katzennetz am Balkon anbringen?

Foto: Aidana Khabdesh

Muss ich die Zustimmung vom Vermieter einholen, um ein Katzennetz an meinem Balkon anzubringen? Was passiert, wenn mir die Zustimmung verweigert wird? Das Urteil zur Frage, die viele Mietende in Gro├čst├Ądten wie Berlin, Hamburg, D├╝sseldorf, Frankfurt oder M├╝nchen umtreibt.

Tierhaltung in der Wohnung ÔÇô besser mit Balkon

Hund, Katze, Wellensittich ÔÇô so einige Haustiere tummeln sich mitunter in deutschen Wohnungen. W├Ąhrend Kleintiere, Fische und Reptilien f├╝r gew├Âhnlich in K├Ąfigen/Terrarien wohnen, laufen Hund und Katze, die mit Abstand beliebtesten Haustiere, frei in der Wohnung herum. Hunde werden zum Spaziergang um den Block oder in den Stadtpark mitgenommen, doch Gro├čstadtkatzen h├╝ten in der Regel die Wohnung. Wer als Wohnungsmieter*in einen Balkon hat, kann die Stubentiger wenigstens dort an die frische Luft und die Sonne setzen. Doch wenn die Katze etwas mehr ihrer Freiheit genie├čen m├Âchte und unvermittelt einen Ausflug auf die Stra├če macht, droht Gefahr durch den Stra├čenverkehr.

Sind Katzennetze am Balkon erlaubt?

Eine Mieterin wollte zum Schutz ihres Lieblings ein Katzennetz am Balkon anbringen. Der Vermieter verweigerte jedoch die Zustimmung. Er sah die Optik seiner Hausfassade ÔÇ×verschandeltÔÇť. Dahinter steckte nat├╝rlich auch ein wirtschaftliches Interesse. Die Optik von Geb├Ąuden hat Einfluss auf den Grundst├╝ckswert. Die Mieterin pochte jedoch auf ihr Recht und reichte eine Klage ein. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg urteilte in ihrem Sinne (Urteil vom 24.09.2020, Az. 18 C 336/19). Der Vermieter muss das Katzennetz dulden.

Zu Gunsten der Mieterin und ihrer Mieze sprach, dass auch auf anderen Balkonen desselben Hauses ebenfalls Katzennetze angebracht worden waren, die der Vermieter jedenfalls duldete. So konnte seinem Einwand bez├╝glich der Fassadenoptik nicht mehr viel Gewicht zukommen. Fraglich bleibt damit allerdings, ob dieses Urteil auch f├╝r andere F├Ąlle gilt, insbesondere wenn Wohnungsnachbar*innen an ihren Balkonen keine Netze angebracht haben. Es spricht jedenfalls vieles daf├╝r, dass die Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg verallgemeinerbar ist. Denn das Gericht f├╝hrt zudem an, dass der Zutritt zum Balkon der artgerechten Haltung einer Katze f├Ârderlich ist. Und das gilt nun einmal in jeden Fall.

Lieber sicher: Ein Katzennetz am Balkon sch├╝tzt die Nerven von allen Mitbewohner*innen
Lieber sicher: Ein Katzennetz am Balkon sch├╝tzt die Nerven von allen Mitbewohner*innen – Foto: Melanie Andersen

Was allgemein auf Balkonen erlaubt bzw. verboten ist

Wieso kann sich ├╝berhaupt eine Vermieterin herausnehmen, den Mietern Vorschriften zur Nutzung und Gestaltung ihres Balkons zu machen? Und wie ist die Rechtslage im Einzelnen hinsichtlich von Dekorationsobjekten, Blumenk├Ąsten, Schildern/Fahnen, Solarzellen, Satellitensch├╝sseln, Taubenfallen etc.? Die erste Frage l├Ąsst sich damit erkl├Ąren, dass die Vermieterin nur die Wohnung vermietet ÔÇô und die endet mit der Wand. Die Fassade ist deshalb weiterhin der Vermieterin zugeordnet. Diese darf mit ihrem Eigentum ÔÇ×nach Belieben verfahrenÔÇť (┬ž 903 BGB) und damit auch das Aussehen bestimmen. Hinzu kommt, dass Vertragspartner ÔÇô also auch Mieterin und Vermieterin ÔÇô einander zu gegenseitiger R├╝cksichtnahme verpflichtet sind (┬ž 241 Abs. 2 BGB). Es ist deshalb g├Ąngige Praxis, dass Mieter*innen per Klausel im Mietvertrag verboten wird, eine Satellitensch├╝ssel auf dem Balkon aufzustellen. Auch der Hausfrieden kann eine Rolle spielen.

Zur zweiten Frage; die folgenden Dinge sollten erlaubt sein:

  • W├Ąschest├Ąnder (AG Euskirchen, Entcheidung vom 11.01.1995, Az. 13 C 663/94)
  • Blumenk├Ąsten (mit entsprechender Sicherung, vgl. LG Berlin, Urteil vom 3.7.2012, Az. 65 S 40/12)
  • M├Âblierung
  • Sichtschutz bis zur H├Âhe der Br├╝stung
  • Sonnenschirm
  • kleine Solaranlagen (eine Anzeige an den Vermieter ist aber notwendig)
  • ma├čvolle Dekoration, auch Lichterketten

Schwieriger wird es bei Katzen- bzw. Taubennetzen (s.o.), Schildern/Transparenten/Fahnen und Satellitensch├╝sseln. Doch keine Angst. Sie m├╝ssen Ihren Vermieter nicht wegen jedem Kinkerlitzchen um Erlaubnis fragen. In der Regel muss er Sie zun├Ąchst abmahnen und Sie damit auffordern, das neue DIY-Windrad oder die Plastikkr├Ąhe abzumontieren. Sie k├Ânnen dann entsprechend reagieren und m├╝ssen keine K├╝ndigung f├╝rchten.

Eigenbedarfsk├╝ndigung f├╝r Au-pair

Eigenbedarf f├╝r die Au-pair des Vermieters wichtiger als das Interesse einer Schwerbehinderten, die in der Mietwohnung lebt? Was sagt das Amtsgericht M├╝nchen?

Wenn es um Eigenbedarf geht, sind unsere Gerichte leider zunehmend mieterunfreundlich. Das Interesse des Eigent├╝mers an der Nutzung seiner Wohnung wird praktisch h├Âher gehalten als das des in der Wohnung lebenden Mieters an einem Obdach. Nicht umsonst gibt es bereits Vorst├Â├če aus der Politik, die Umwandlung in Eigentumswohnungen einzuschr├Ąnken.

In der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgericht ist aber eigentlich vorgesehen, dass sowohl das Interesse des Vermieters an der Nutzung seiner Immobilie als auch das Interesse des Mieters an einem Obdach jeweils Verfassungsrang gem. Art. 14 Grundgesetz haben. Dies wurde zuletzt erst beim Deutschen Mietgerichtstag in einem Vortrag 2020 diskutiert (PDF).

Das Amtsgericht M├╝nchen musste dem Fass den Boden ausschlagen und sah den Eigenbedarf an einer Wohnung f├╝r ein Au-pair als wichtiger an als das Interesse einer Schwerbehinderten, die dort (noch) lebt. Dazu gleich mehr. Vorab ein paar Hinweise zum Eigenbedarf selbst.

Eigenbedarf – Das sch├Ąrfste Schwert des Vermieters

Der Eigenbedarf ist im B├╝rgerlichen Gesetzbuch (BGB) in ┬ž 573 BGB. Dort hei├čt es:

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverh├Ąltnisses liegt insbesondere vor, wenn[…] der Vermieter die R├Ąume als Wohnung f├╝r sich, seine Familienangeh├Ârigen oder Angeh├Ârige seines Haushalts ben├Âtigt.

Wohl gemerkt: Der Mieter hat darauf gar keinen Einfluss. er muss sich nicht einmal vertragsuntreu verhalten haben. Er kann vertragstreu seine Miete seit Jahren, sogar Jahrzehnten zahlen. Und trotzdem rausgeworfen werden.

Ein paar kritische Anmerkungen zum Abschluss lassen sich in diesem Video finden.

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Zumal der Eigenbedarf im Gesetz ziemlich weit definiert wird. Nicht nur f├╝r den Vermieter kann die Wohnung als Nutzobjekt in Betracht kommen, sondern auch f├╝r Familien- und Haushalts(!)angeh├Ârige.

Ein Au-pair ist n├Ąmlich regelm├Ą├čig gerade keine Familiengeh├Ârige. Wie entschied das Amtsgericht M├╝nchen nun?

Amtsgericht M├╝nchen: Eigenbedarf bei Au-pair – „Passt scho“

Es entschied – wohl kaum anders zu erwarten im Freistaat – gegen die Mieterin.

Der Vermieter hat zwei Wohnungen. Eine f├╝r seine Familie mit drei Kindern. Zwei gehen zur Grundschule, eines ist ein Jahr alt. Die zweite Wohnung ist wohl wenige Gehminuten von der eigens genutzten Wohnung entfernt. Dort wohnt die schwerbehinderte Mieterin.

Da die Ehefrau wieder arbeiten wolle, m├╝sse die Kinderbetreuung sichergestellt werden. Dies solle mit einem Au-pair geschehen. Da dieses nicht in der eigens genutzten Wohnung Platz finden w├╝rde, w├Ąre die vermietete Wohnung ideal. Daher sprach der Vermieter die Eigenbedarfsk├╝ndigung aus.

Die Mieterin wehrte sich standhaft. Zum Einen sei sie schwerbehindert mit einem Grad der Behinderung von 60. Dieser Grad der Behinderung r├╝hrt auch von einem mittelgradig depressiven Syndrom, welches sich durch einen Wohnungswechsel verschlimmern wird. Da das eine Kind der Vermieter erst 1 Jahr alt ist, muss es noch kein eigenes Zimmer haben. Dort kann das Au-pair dann leben. Ein konkretes Au-pair schien es zudem noch nicht einmal zu geben. Als Bezieherung von Leistungen nach dem SGB II (Hartz IV) ist ihr zudem der Wohnungsmarkt verschlossen und sie findet keinen Ersatzwohnraum.

Herzlos ├╝bergang das Amtsgericht M├╝nchen in seinem Urteil vom 12.01.2021 (AZ: 473 C 11647/20) die Argumente der Mieterin. Es sah kein Problem darin, dass auch das kleine Kind ein eigenes Zimmer haben muss – das sei Sache des Vermieters, wie er die R├Ąume aufteile.

Der Schwerbehinderung ging das Gericht nicht weiter in einem Sachverst├Ąndigengutachten nach und angeblich habe die Mieterin auch nicht ausreichend Bem├╝hungen f├╝r eine Wohnungssuche vorgetragen. Zynisch ist dann das im Bericht angef├╝hrte Argument:

Die Beklagte habe fast ausschlie├člich nur im zentralsten Innenstadtbereich und nur in besonders beliebten Vierteln nach Ersatzwohnraum gesucht und so nicht nachgewiesen, alles Erforderliche und Zumutbare zur Erlangung einer Ersatzwohnung unternommen zu haben.

Merke: Wer arm ist in M├╝nchen und sich dort in der City eingelebt hat, kann auch an den Stadtrand, egal, ob er oder sie aus dem Heimatkiez herausgerissen wird oder nicht. Wo kommen wir denn hin, wenn alle „Hartzis“ in Schwabing leben?

Was tun bei K├╝ndigung gegen Eigenbedarf?

Wenn Sie eine K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs haben, kann man nicht viel raten. Wie im Video dargelegt, sollten Sie sich so schnell wie m├Âglich beraten lassen und jeglichen Kontakt zum Vermieter meiden. Das ist jetzt ihr Feind.

Wenn Sie den Eindruck haben, dass der Eigenbedarf vorget├Ąuscht ist, sammeln Sie Beweise. Pr├╝fen Sie, ob der Vermieter weitere Wohnungen hat, die leer stehen oder w├Ąhrend der K├╝ndigungsfrist frei werden. Diese muss er vorrangig f├╝r den Eigenbedarf nutzen.

Haben Sie etwa um Mangelbeseitigung oder Mietminderung gebeten? Oder versucht, die Mietpreisbremse zu ziehen? Gerade in diesen F├Ąllen versuchen Vermieter, ihre „b├Âsen“ Mieter loszuwerden.

Wir k├Ânnen es nicht oft genug wiederholen: Bei Eigenbedarf kein Gespr├Ąch mit dem Vermieter suchenKopf in den Sand, totstellen, beraten lassen.

Das Urteil vom Amtsgericht M├╝nchen ist noch nicht rechtskr├Ąftig. Wir halten Sie auf dem Laufenden.