Der Mietendeckel in Berlin ist einzigartig. Aber was bedeutet er für mich als Mieterin bzw. Mieter genau? Hier eine einfache und verständliche Erklärung.
Leider war ein Münchener Versuch als Volksbegehren von dem dort zuständigen Gericht verboten worden. Weitere Versuche, dieses juristische Neuland zu betreten, gab es nicht. Bisher. Vermutlich werden interessierte politische Entscheidungsträger Mitte 2021 abwarten, wenn das Bundesverfassungsgericht über die Frage der Verfassungskonformität entscheiden wird.
Aber was bedeutet der Mietendeckel für uns Berlinerinnen und Berliner?
Mietendeckel Stufe 1
Die Stufe 1 regelt das Einfrieren der Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019. Wichtig: Nicht alle Wohnungen werden unter das Regime des Mietendeckels gebracht. Beispielsweise sind sogenannte Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus oder Neubauten ab 2014 nicht umfasst. Wegen der Details möchten wir auf die Lesetipps am Schluss des Artikels verweisen.
Zurück zum Einfrieren oder sogenannten Mietenstopp. Gedacht war daran, ab Juni 2019 Mieterhöhungen für fünf Jahre zu verbieten. Die Berliner Gerichte haben das Gesetz überwiegend so angewandt, dass Mieterhöhungen, welche vor dem 18. Juni 2019 zugingen und bis Ende Februar 2020 wirksam werden sollten, noch möglich waren. Denn Ende Februar 2020 trat das Gesetz erst in Kraft. Im Jahr 2022 können Vermieter in geringem Umfang eine Erhöhung anstoßen bis zur Außerkraftsetzung des Gesetzes im Jahr 2025. Möglich ist auch eine moderate Erhöhung nach sogenannten Modernisierungen mit einem Euro pro qm pro Monat.
Leider konnten sich die meisten Berliner Gerichte nicht dazu durchringen, Mieterhöhungen gänzlich zu verbieten, sondern tendierten überwiegend zu einer Rechtsprechung der „Schattenmiete“. Das bedeutet, dass Mieterhöhungen auch unter dem Mietendeckel möglich sind, aber dann nicht gefordert werden dürfen. In diesem Fällen steigt die Miete im Schatten der eingefroreren Miete und man kann sich so drauf einstellen, dass im Jahr 2025 eine erhöhte Miete von einem Tag auf den anderen gezahlt werden muss.
Fazit: Durch die Rechtsprechung ist das Gesetz etwas verkompliziert worden, aber grundsätzlich ist der Mietenstopp gelungen und bis auf wenige Ausnahmen hat man als Mieter 5 Jahre Ruhe vor sprunghaften Mieterhöhungen von etwa 15 % alle drei Jahre oder Modernisierungsmieterhöhungen.
Mietendeckel Stufe 2
Ein richtiger Burner ist die Stufe 2 des Mietendeckels. Das Absenken überhöhter Mieten auf die zulässigen Obergrenzen für Nettokaltmieten. Diese können Sie bequem hier berechnen. Übersteigt Ihre Miete die zulässige Mietobergrenze, darf der Vermieter nicht mehr als diese Obergrenze von Ihnen nehmen. Den Rest dürfen Sie zurückbehalten.
Theoretisch hätte der Vermieter Ihnen die Eckdaten für die Obergrenze schon im April 2020 mitteilen müssen. Das passierte natürlich regelmäßig nicht und bei denen, die die Informationen mitteilten, wurde immer versucht, die volle Miete trotzdem einzubehalten.
Wenn der Vermieter Sie im Dunkeln über Ihre gesetzlich zulässige Miete lässt, können Sie diese beim Bezirksamt feststellen lassen und den Vermieter anzeigen. Das hilft. Denn Verstöße gegen das Mietendeckelgesetz werden unter ein Bußgeld gestellt und diese sind nicht klein bemessen.
Wenn Sie jedoch Sorge haben, dass unser Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für grundgesetzwidrig erklärt und Sie dann Mietschulden haben, weil Sie nur eine abgesenkte Miete zahlten, dann sollen Ihnen folgende Tipps helfen:
Mietendeckel und das Bundesverfassungsgericht
Richtig ist, dass derzeit vollkommen offen ist, wie das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe über den Mietendeckel befinden wird. Es kann diesen für komplett verfassungswidrig, aber auch voll oder auch Teile für verfassungskonform erklären. Es gibt auch keine klare Linie unter Juristen. 5 Juristen, 12 Meinungen. Wir machen hier keinen Hehl daraus, dass wir dem Mietendeckel die Daumen drücken.
Was aber, wenn das Gericht den Mietendeckel kippt und man als Mieter Teile der Miete zurückbehalten hat, weil man auf die Geltung vertraute?
Zwei Möglichkeiten: Entweder man ist in der Lage, das vom Vermieter nicht vereinnahmte Geld zurückzulegen und nicht auszugeben. Dann warten Sie einfach das Urteil ab und müssen bei einer negativen Entscheidung alles nachzahlen.
Oder Sie sind keine schwäbische Hausfrau: Dann macht es Sinn, sich mit dem Vermieter zu einigen und den „verbotenen“ Mietanteil auf ein separates Sicherheitskonto zu zahlen, ähnlich wie eine Kaution. Sollte der Mietendeckel gekippt werden, soll der Vermieter sich dann daran bereichern und es gibt keinen Rückstand.
Weitere wertvolle Lesetipps
Auf den Seiten der Berliner Mietergemeinschaft – wir legen diese sehr ans Herz – finden Sie eine Infoschrift zum Mietendeckel (PDF). Der Autor dieses Blogbeitrages hat daran auch mitgewirkt und kann daher für vernünftige Gedanken in ihr garantieren.