Bundesverfassungsgericht kippt Mietendeckel – RĂŒckzahlung jetzt?

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel zu Fall gebracht. Wie kam es dazu und was mĂŒssen Mieter:innen jetzt bei der RĂŒckzahlung beachten?

Aus der Traum, den viele getrĂ€umt haben. Die gesamte Berliner Mieterschaft, der Berliner Senat, das Abgeordnetenhaus, die vielen BefĂŒrwortenden in Rechtswissenschaft, Politik und Zivilgesellschaft – sie alle stehen nun ohne den Schutz des Mietendeckels da. Im Jahr 2020 sind die Mieten in Berlin zum ersten Mal seit vielen Jahren gesunken. Nun werden sie wieder steigen. Denn mit am 15. April 2021 veröffentlichten Beschluss vom 25. MĂ€rz 2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel gekippt (Pressemitteilung, Entscheidungstext).

Was bleibt? Von dem gesparten Geld leider nichts; es muss zurĂŒckgezahlt werden. Immerhin, fĂŒr ein paar Monate hatten Vermietende so richtig Angst. Es kommt ja hĂ€ufig genug vor, dass sich Vermietende nicht weiter um Regeln zum Mieterschutz scheren. Aber beim Mietendeckel mussten sie hohe Zwangsgelder fĂŒrchten – und sie haben sich deshalb alle daran gehalten.

Warum das Bundesverfassungsgericht gegen den Mietendeckel urteilte

Schon immer hatte der Berliner Mietendeckel seiner FĂŒrsprechenden und Gegner:innen. Das ist kein Wunder, wenn man betrachtet, welche Auswirkungen sich fĂŒr die eine oder die andere Seite ergaben. FĂŒr Mieter:innen ergaben sich teils drastische Einsparungen, fĂŒr Vermieter:innen ebensolche Verluste. In diesem Artikel können Sie nochmal nachlesen, welche Regelungen der Mietendeckel im Einzelnen enthielt. Ich selbst war ein großer Freund des Mietendeckels. Der rbb-Radiosender „radioeins“ hat mich dazu und zu der Frage der VerfassungsmĂ€ĂŸigkeit noch am Morgen des 15. April 2021 interviewt.

DafĂŒr, dass der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hat, gab es durchaus gute GrĂŒnde. Auch auf höchster juristischer Ebene hatte er seine BefĂŒrwortenden. Bei den Berliner Zivilgerichten standen zum Beispiel die Amtsgerichte Berlin-Mitte, Pankow-Weißensee und Neukölln, beim Landgericht Berlin die 65. und die 66. Zivilkammer an der Seite der Mieter:innen.

Das Bundesverfassungsgericht entschied jedoch anders. In seiner Entscheidung ging es gar nicht auf Fragen der Gerechtigkeit ein. Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin schon keine Gesetzgebungskompetenz fĂŒr den Mietendeckel zukomme. Denn aufgrund des Föderalismus habe allein der Bund das Recht, Gesetze im Bereich des Mietrechts zu erlassen.

„Regelungen zur Miethöhe fĂŒr [
] Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann […], fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende GesetzgebungszustĂ€ndigkeit fĂŒr das bĂŒrgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden ZustĂ€ndigkeit fĂŒr das Mietpreisrecht als Teil des bĂŒrgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt fĂŒr die Regelungen zur Miethöhe in § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln kein Raum. Die Vorschriften lassen sich zudem weder auf den Kompetenztitel „Recht der Wirtschaft“ (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) noch auf Art. 70 GG stĂŒtzen.“ (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 25. MĂ€rz 2021 – 2 BvF 1/20, Rn. 107)

Gemeint ist also, dass der Bund bereits umfassend fĂŒr den Mieterschutz aufgekommen ist. Das Bundesverfassungsgericht sagt, der Bund habe den Mieter:innen KĂŒndigungsschutz gewĂ€hrt, Regeln ĂŒber Betriebskostenabrechnung eingefĂŒhrt und Mieterhöhungen im laufenden MietverhĂ€ltnis (§§ 557 ff BGB) und bei Neuvermietung (Mietpreisbremse) beschrĂ€nkt. Nun könne nicht das Land Berlin mit eigenen Regeln „dazwischenfunken“.

RĂŒckzahlung – Mieter:innen sollten schnell reagieren!

Es wĂ€re wĂŒnschenswert, wenn Vermieter:innen nun mittels eines Schreibens die in den letzten Monaten zu wenig gezahlte Miete beziffern und zurĂŒckfordern. Ich denke, dies wird in der Praxis auch hĂ€ufig der Fall sein. Sie sollten allerdings nicht darauf warten, wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen und befĂŒrchten, dass ihr:e Vermieter:in sie ohnehin auf dem Kieker hat. Denn es besteht das Problem, dass Vermieter:innen ein KĂŒndigungsrecht zusteht, wenn Sie als Mieter:in mit der Zahlung der Miete in einer Höhe im RĂŒckstand sind, die die Miete fĂŒr einen Monat ĂŒbersteigt (monatliche Warmmiete + 1 Cent). Es gilt also nun unbedingt zu handeln, denn das KĂŒndigungsrecht steht den Vermieter:innen seit der VerkĂŒndung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts am 15. April 2021 zu.

Je nach Situation gilt zudem Folgendes:

  • Wer nur von der Mietensenkung ab 23. November 2020 betroffen war, muss die Differenz zu der davor gezahlten Miete ausgleichen bzw. die in neueren VertrĂ€gen vereinbarte Schattenmiete. ACHTUNG: Diese Mieten KÖNNEN gg. die verfassungskonforme Mietpreisbremse verstoßen – evtl. lĂ€sst sich also doch noch Miete sparen. Dazu gerne unseren Artikel zur Mietpreisbremse studieren.
  • Wer zusĂ€tzlich vom Mietenstopp ab 23. Februar 2020 profitierte, muss auch die Differenz zu den Mieterhöhungsverlangen ausgleichen, soweit diese eingeklagt wurden.
  • Manche Vermieter:innen verlangen keine RĂŒckzahlung, zum Beispiel Vonovia und die landeseigenen Wohnungsunternehmen (degewo, Gewobag, etc).
  • Wer staatliche UnterstĂŒtzungsleistungen (Hartz IV, Sozialhilfe, etc) erhĂ€lt, sollte beim Amt Übernahme der entstandenen Kosten der Unterkunft beantragen.
  • Das Land Berlin hat einen UnterstĂŒtzungsfonds fĂŒr bedĂŒrftige Haushalte aufgelegt.

Die 4 wichtigsten Fragen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist spĂ€testens seit der BestĂ€tigung als verfassungskonform durch das Bundesverfassungsgericht ein fester Bestandteil des Mieterschutzes vor zu hohen Mieten. Bei ihrer EinfĂŒhrung im Jahr 2015 unkten sĂ€mtliche VermieterverbĂ€nde und Lobbyisten, sie wĂ€re mit dem Grundgesetz nicht vereinbar. Weit gefehlt. Das Bundesverfassungsgericht zeigte den Vermietern die Grenzen ihres Immobilieneigentums auf.

Können Sie die Mietpreisbremse fĂŒr sich nutzen? Der folgende Beitrag klĂ€rt dies anhand von 4 entscheidenen Fragen auf.

[Achtung liebe Berliner! FĂŒr Sie gilt die Mietpreisbremse auch. Allerdings kann es durch den Mietendeckel bei Ihnen weitere Einsparmöglichkeiten geben. Dazu stöbert gerne in diesem Grundsatzartikel zum Mietendeckel.]

FĂ€llt meine Wohnung unter die Mietpreisbremse?

Etwas sperrig ist die Überschrift im BĂŒrgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietpreisbremse: „Vereinbarungen ĂŒber die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten WohnungsmĂ€rkten“. Diese deutet jedoch an, was eine erste Voraussetzung fĂŒr die Anwendung der Mietpreisbremse ist: In Ihrer Region muss eine Rechtsverordnung bestehen, wonach der Wohnungsmarkt angespannt ist. Gibt es diese nicht, können Sie die Bremse nicht ziehen. Eine Übersicht der Geltungsregionen kann hier nachgeschlagen werden.

Zudem regelt § 556f BGB Ausnahmen zur Mietpreisbremse. Neubauten nach dem 01. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden und solche Wohnungen, die nach „umfassender Modernisierung“ erstmalig zur Miete angeboten wurden, sind nicht von der Mietpreisbremse umfasst. Auch Wohnungen des sogenannten sozialen Wohnungsbaus (öffentlich geförderter Wohnraum) sind ausgenommen.

Tipp: Vermieter versuchen immer wieder, Ihnen weiszumachen, dass Ihre nicht unter die Mietpreisbremse fĂ€llt. Immer wieder wird ein wenig Streichen oder eine neue Toilette als „umfassende Modernisierung“ erklĂ€rt. Dabei muss eine solche ca. ein Drittel der Neubaukosten fĂŒr die Wohnung beinhalten. Und das ist schwer zu erreichen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fĂ€llt, lassen Sie sich bitte beraten.

Wie hoch darf meine Miete sein?

Wenn Ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fĂ€llt, stellt sich natĂŒrlich die Frage, wie hoch Ihre (Netto-)Miete sein darf. § 556d Abs. 1 BGB stellt dazu den Grundsatz auf:

Wird ein Mietvertrag ĂŒber Wohnraum abgeschlossen, […] so darf die Miete zu Beginn des MietverhĂ€ltnisses die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent ĂŒbersteigen.

Die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel. Faustformel wĂ€re also Mietspiegel + 10 %. Liegt kein Mietspiegel vor, mĂŒssen die Nettomietwerte aus Ă€hnlichen Wohnungen im Wege eines Vergleichs gezogen werden oder aus einer Mietdatenbank.

Von dieser Faustformel gibt es eine Ausnahme. Diese steht in § 556e BGB:

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulÀssige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Das bedeutet: Der gierige Vermieter, der vor der Geltung der Mietpreisbremse deutlich zu teuer vermietet hat, wird leider belohnt und darf diese ĂŒberteuerte Miete leider weiter nehmen. Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter diese Vormiete aber bei Vertragsschluss mitteilen.

Tipp: Wenn Vermieter das ĂŒberhaupt tun, dann können Sie trotzdem prĂŒfen lassen, ob diese Vormiete bereits in der Geltungsphase der Mietpreisbremse lag und eventuell da schon nicht zulĂ€ssig war. Dann darf der Vermieter sich nicht auf die Vormiete berufen. Auch hier raten wir dringend zu einer umfassenderen Beratung, um alle Möglichkeiten zu prĂŒfen.

Wie rĂŒge ich eine zu hohe Miete?

Auch dies ist in § 556g BGB und zwar in Abs. 2 geregelt. Der Mieter muss in den Krieg gegen den Vermieter ziehen, in dem er einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse rĂŒgt. Das ist eine SchwĂ€che der Mietpreisbremse. Denn der unrechtmĂ€ĂŸig handelnde Vermieter wird belohnt, wenn sich der Mieter nicht beschwert.

Haben Sie trotzdem keine Sorge, eine RĂŒge auszusprechen. Denn so lange Sie sich vertragstreu verhalten, kann Ihnen nichts passieren. Heute ist eine solche RĂŒge auch recht einfach zu formulieren. Vor 2019 musste man noch genau aufdröseln, wie die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete etwa bei einem Mietspiegel genau zusammengesetzt ist.

Heute genĂŒgt, wenn Sie die ortsĂŒbliche Miete berechnen lassen (z.B online wie in Berlin oder bei einer Mieterorganisation oder einem Anwalt fĂŒr Mietrecht) und 10 % addieren. Dann stellen Sie den Wert der realen Nettomiete gegenĂŒber und bitten den Vermieter binnen einer Frist von 2 Wochen um Absenkung der Nettomiete, wenn Ihre Miete höher ist als die errechnete. Hilfsweise bitten Sie ihn binnen gleicher Frist um Mitteilung von Ausnahmen, wenn er anderer Auffassung ist.

Und wenn der Vermieter stÀnkert?

Dann stĂ€nkern Sie zurĂŒck. Mit dem Amtsgericht. Der Autor des Beitrags konnte beispielsweise am Amtsgericht Neukölln fast die HĂ€lfte der Nettomiete einsparen.

Tipp: Auf keinen Fall selbstĂ€ndig die Miete reduzieren. Das dĂŒrfen Sie zwar grundsĂ€tzlich, birgt aber das Risiko, dass Sie sich verrechnet oder getĂ€uscht haben. Dann entsteht ein RĂŒckstand und es kann zur KĂŒndigung kommen. Auch wenn es nervt: Lassen Sie sich gezielt beraten. Eine rechtssichere Beratung spart dann Geld und Nerven.

Was bedeutet der Berliner Mietendeckel fĂŒr mich als Mieter*in?

Der Mietendeckel in Berlin ist einzigartig. Aber was bedeutet er fĂŒr mich als Mieterin bzw. Mieter genau? Hier eine einfache und verstĂ€ndliche ErklĂ€rung.

Leider war ein MĂŒnchener Versuch als Volksbegehren von dem dort zustĂ€ndigen Gericht verboten worden. Weitere Versuche, dieses juristische Neuland zu betreten, gab es nicht. Bisher. Vermutlich werden interessierte politische EntscheidungstrĂ€ger Mitte 2021 abwarten, wenn das Bundesverfassungsgericht ĂŒber die Frage der VerfassungskonformitĂ€t entscheiden wird.

Aber was bedeutet der Mietendeckel fĂŒr uns Berlinerinnen und Berliner?

Mietendeckel Stufe 1

Berliner Mietendeckel Stufe 1 bedeutet das Einfrieren der Miete
Berliner Mietendeckel Stufe 1 bedeutet das Einfrieren der Miete

Die Stufe 1 regelt das Einfrieren der Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019. Wichtig: Nicht alle Wohnungen werden unter das Regime des Mietendeckels gebracht. Beispielsweise sind sogenannte Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus oder Neubauten ab 2014 nicht umfasst. Wegen der Details möchten wir auf die Lesetipps am Schluss des Artikels verweisen.

ZurĂŒck zum Einfrieren oder sogenannten Mietenstopp. Gedacht war daran, ab Juni 2019 Mieterhöhungen fĂŒr fĂŒnf Jahre zu verbieten. Die Berliner Gerichte haben das Gesetz ĂŒberwiegend so angewandt, dass Mieterhöhungen, welche vor dem 18. Juni 2019 zugingen und bis Ende Februar 2020 wirksam werden sollten, noch möglich waren. Denn Ende Februar 2020 trat das Gesetz erst in Kraft. Im Jahr 2022 können Vermieter in geringem Umfang eine Erhöhung anstoßen bis zur Außerkraftsetzung des Gesetzes im Jahr 2025. Möglich ist auch eine moderate Erhöhung nach sogenannten Modernisierungen mit einem Euro pro qm pro Monat.

Leider konnten sich die meisten Berliner Gerichte nicht dazu durchringen, Mieterhöhungen gĂ€nzlich zu verbieten, sondern tendierten ĂŒberwiegend zu einer Rechtsprechung der „Schattenmiete“. Das bedeutet, dass Mieterhöhungen auch unter dem Mietendeckel möglich sind, aber dann nicht gefordert werden dĂŒrfen. In diesem FĂ€llen steigt die Miete im Schatten der eingefroreren Miete und man kann sich so drauf einstellen, dass im Jahr 2025 eine erhöhte Miete von einem Tag auf den anderen gezahlt werden muss.

Fazit: Durch die Rechtsprechung ist das Gesetz etwas verkompliziert worden, aber grundsÀtzlich ist der Mietenstopp gelungen und bis auf wenige Ausnahmen hat man als Mieter 5 Jahre Ruhe vor sprunghaften Mieterhöhungen von etwa 15 % alle drei Jahre oder Modernisierungsmieterhöhungen.

Mietendeckel Stufe 2

Berliner Mietendeckel Stufe 2 macht das Absenken der Miete möglich
Berliner Mietendeckel Stufe 2 macht das Absenken der Miete möglich

Ein richtiger Burner ist die Stufe 2 des Mietendeckels. Das Absenken ĂŒberhöhter Mieten auf die zulĂ€ssigen Obergrenzen fĂŒr Nettokaltmieten. Diese können Sie bequem hier berechnen. Übersteigt Ihre Miete die zulĂ€ssige Mietobergrenze, darf der Vermieter nicht mehr als diese Obergrenze von Ihnen nehmen. Den Rest dĂŒrfen Sie zurĂŒckbehalten.

Theoretisch hĂ€tte der Vermieter Ihnen die Eckdaten fĂŒr die Obergrenze schon im April 2020 mitteilen mĂŒssen. Das passierte natĂŒrlich regelmĂ€ĂŸig nicht und bei denen, die die Informationen mitteilten, wurde immer versucht, die volle Miete trotzdem einzubehalten.

Wenn der Vermieter Sie im Dunkeln ĂŒber Ihre gesetzlich zulĂ€ssige Miete lĂ€sst, können Sie diese beim Bezirksamt feststellen lassen und den Vermieter anzeigen. Das hilft. Denn VerstĂ¶ĂŸe gegen das Mietendeckelgesetz werden unter ein Bußgeld gestellt und diese sind nicht klein bemessen.

Wenn Sie jedoch Sorge haben, dass unser Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel fĂŒr grundgesetzwidrig erklĂ€rt und Sie dann Mietschulden haben, weil Sie nur eine abgesenkte Miete zahlten, dann sollen Ihnen folgende Tipps helfen:

Mietendeckel und das Bundesverfassungsgericht

Wir warten bezĂŒglich des Mietendeckels sehnsĂŒchtig auf Karlsruhe
Berlin wartet sehnsĂŒchtig auf Karlsruhe

Richtig ist, dass derzeit vollkommen offen ist, wie das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe ĂŒber den Mietendeckel befinden wird. Es kann diesen fĂŒr komplett verfassungswidrig, aber auch voll oder auch Teile fĂŒr verfassungskonform erklĂ€ren. Es gibt auch keine klare Linie unter Juristen. 5 Juristen, 12 Meinungen. Wir machen hier keinen Hehl daraus, dass wir dem Mietendeckel die Daumen drĂŒcken.

Was aber, wenn das Gericht den Mietendeckel kippt und man als Mieter Teile der Miete zurĂŒckbehalten hat, weil man auf die Geltung vertraute?

Zwei Möglichkeiten: Entweder man ist in der Lage, das vom Vermieter nicht vereinnahmte Geld zurĂŒckzulegen und nicht auszugeben. Dann warten Sie einfach das Urteil ab und mĂŒssen bei einer negativen Entscheidung alles nachzahlen.

Oder Sie sind keine schwĂ€bische Hausfrau: Dann macht es Sinn, sich mit dem Vermieter zu einigen und den „verbotenen“ Mietanteil auf ein separates Sicherheitskonto zu zahlen, Ă€hnlich wie eine Kaution. Sollte der Mietendeckel gekippt werden, soll der Vermieter sich dann daran bereichern und es gibt keinen RĂŒckstand.

Weitere wertvolle Lesetipps

Lesetipps zum Thema Mietendeckel in Berlin

Auf den Seiten der Berliner Mietergemeinschaft – wir legen diese sehr ans Herz – finden Sie eine Infoschrift zum Mietendeckel (PDF). Der Autor dieses Blogbeitrages hat daran auch mitgewirkt und kann daher fĂŒr vernĂŒnftige Gedanken in ihr garantieren.