Bundesverfassungsgericht kippt Mietendeckel ÔÇô R├╝ckzahlung jetzt?

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel zu Fall gebracht. Wie kam es dazu und was m├╝ssen Mieter:innen jetzt bei der R├╝ckzahlung beachten?

Aus der Traum, den viele getr├Ąumt haben. Die gesamte Berliner Mieterschaft, der Berliner Senat, das Abgeordnetenhaus, die vielen Bef├╝rwortenden in Rechtswissenschaft, Politik und Zivilgesellschaft ÔÇô sie alle stehen nun ohne den Schutz des Mietendeckels da. Im Jahr 2020 sind die Mieten in Berlin zum ersten Mal seit vielen Jahren gesunken. Nun werden sie wieder steigen. Denn mit am 15. April 2021 ver├Âffentlichten Beschluss vom 25. M├Ąrz 2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel gekippt (Pressemitteilung, Entscheidungstext).

Was bleibt? Von dem gesparten Geld leider nichts; es muss zur├╝ckgezahlt werden. Immerhin, f├╝r ein paar Monate hatten Vermietende so richtig Angst. Es kommt ja h├Ąufig genug vor, dass sich Vermietende nicht weiter um Regeln zum Mieterschutz scheren. Aber beim Mietendeckel mussten sie hohe Zwangsgelder f├╝rchten ÔÇô und sie haben sich deshalb alle daran gehalten.

Warum das Bundesverfassungsgericht gegen den Mietendeckel urteilte

Schon immer hatte der Berliner Mietendeckel seiner F├╝rsprechenden und Gegner:innen. Das ist kein Wunder, wenn man betrachtet, welche Auswirkungen sich f├╝r die eine oder die andere Seite ergaben. F├╝r Mieter:innen ergaben sich teils drastische Einsparungen, f├╝r Vermieter:innen ebensolche Verluste. In diesem Artikel k├Ânnen Sie nochmal nachlesen, welche Regelungen der Mietendeckel im Einzelnen enthielt. Ich selbst war ein gro├čer Freund des Mietendeckels. Der rbb-Radiosender ÔÇ×radioeinsÔÇť hat mich dazu und zu der Frage der Verfassungsm├Ą├čigkeit noch am Morgen des 15. April 2021 interviewt.

Daf├╝r, dass der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hat, gab es durchaus gute Gr├╝nde. Auch auf h├Âchster juristischer Ebene hatte er seine Bef├╝rwortenden. Bei den Berliner Zivilgerichten standen zum Beispiel die Amtsgerichte Berlin-Mitte, Pankow-Wei├čensee und Neuk├Âlln, beim Landgericht Berlin die 65. und die 66. Zivilkammer an der Seite der Mieter:innen.

Das Bundesverfassungsgericht entschied jedoch anders. In seiner Entscheidung ging es gar nicht auf Fragen der Gerechtigkeit ein. Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin schon keine Gesetzgebungskompetenz f├╝r den Mietendeckel zukomme. Denn aufgrund des F├Âderalismus habe allein der Bund das Recht, Gesetze im Bereich des Mietrechts zu erlassen.

ÔÇ×Regelungen zur Mieth├Âhe f├╝r [ÔÇŽ] Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann […], fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszust├Ąndigkeit f├╝r das b├╝rgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mit den ┬ž┬ž 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zust├Ąndigkeit f├╝r das Mietpreisrecht als Teil des b├╝rgerlichen Rechts abschlie├čend Gebrauch gemacht. Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt f├╝r die Regelungen zur Mieth├Âhe in ┬ž 1 in Verbindung mit ┬ž 3, ┬ž 4, ┬ž 5 Abs. 1, ┬ž 6 Abs. 1 bis Abs. 4, ┬ž 7 MietenWoG Bln kein Raum. Die Vorschriften lassen sich zudem weder auf den Kompetenztitel ÔÇ×Recht der WirtschaftÔÇť (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) noch auf Art. 70 GG st├╝tzen.ÔÇť (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 25. M├Ąrz 2021 – 2 BvF 1/20, Rn. 107)

Gemeint ist also, dass der Bund bereits umfassend f├╝r den Mieterschutz aufgekommen ist. Das Bundesverfassungsgericht sagt, der Bund habe den Mieter:innen K├╝ndigungsschutz gew├Ąhrt, Regeln ├╝ber Betriebskostenabrechnung eingef├╝hrt und Mieterh├Âhungen im laufenden Mietverh├Ąltnis (┬ž┬ž 557 ff BGB) und bei Neuvermietung (Mietpreisbremse) beschr├Ąnkt. Nun k├Ânne nicht das Land Berlin mit eigenen Regeln ÔÇ×dazwischenfunkenÔÇť.

R├╝ckzahlung ÔÇô Mieter:innen sollten schnell reagieren!

Es w├Ąre w├╝nschenswert, wenn Vermieter:innen nun mittels eines Schreibens die in den letzten Monaten zu wenig gezahlte Miete beziffern und zur├╝ckfordern. Ich denke, dies wird in der Praxis auch h├Ąufig der Fall sein. Sie sollten allerdings nicht darauf warten, wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen und bef├╝rchten, dass ihr:e Vermieter:in sie ohnehin auf dem Kieker hat. Denn es besteht das Problem, dass Vermieter:innen ein K├╝ndigungsrecht zusteht, wenn Sie als Mieter:in mit der Zahlung der Miete in einer H├Âhe im R├╝ckstand sind, die die Miete f├╝r einen Monat ├╝bersteigt (monatliche Warmmiete + 1 Cent). Es gilt also nun unbedingt zu handeln, denn das K├╝ndigungsrecht steht den Vermieter:innen seit der Verk├╝ndung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts am 15. April 2021 zu.

Je nach Situation gilt zudem Folgendes:

  • Wer nur von der Mietensenkung ab 23. November 2020 betroffen war, muss die Differenz zu der davor gezahlten Miete ausgleichen bzw. die in neueren Vertr├Ągen vereinbarte Schattenmiete. ACHTUNG: Diese Mieten K├ľNNEN gg. die verfassungskonforme Mietpreisbremse versto├čen – evtl. l├Ąsst sich also doch noch Miete sparen. Dazu gerne unseren Artikel zur Mietpreisbremse studieren.
  • Wer zus├Ątzlich vom Mietenstopp ab 23. Februar 2020 profitierte, muss auch die Differenz zu den Mieterh├Âhungsverlangen ausgleichen, soweit diese eingeklagt wurden.
  • Manche Vermieter:innen verlangen keine R├╝ckzahlung, zum Beispiel Vonovia und die landeseigenen Wohnungsunternehmen (degewo, Gewobag, etc).
  • Wer staatliche Unterst├╝tzungsleistungen (Hartz IV, Sozialhilfe, etc) erh├Ąlt, sollte beim Amt ├ťbernahme der entstandenen Kosten der Unterkunft beantragen.
  • Das Land Berlin hat einen Unterst├╝tzungsfonds f├╝r bed├╝rftige Haushalte aufgelegt.

Die 4 wichtigsten Fragen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist sp├Ątestens seit der Best├Ątigung als verfassungskonform durch das Bundesverfassungsgericht ein fester Bestandteil des Mieterschutzes vor zu hohen Mieten. Bei ihrer Einf├╝hrung im Jahr 2015 unkten s├Ąmtliche Vermieterverb├Ąnde und Lobbyisten, sie w├Ąre mit dem Grundgesetz nicht vereinbar. Weit gefehlt. Das Bundesverfassungsgericht zeigte den Vermietern die Grenzen ihres Immobilieneigentums auf.

K├Ânnen Sie die Mietpreisbremse f├╝r sich nutzen? Der folgende Beitrag kl├Ąrt dies anhand von 4 entscheidenen Fragen auf.

[Achtung liebe Berliner! F├╝r Sie gilt die Mietpreisbremse auch. Allerdings kann es durch den Mietendeckel bei Ihnen weitere Einsparm├Âglichkeiten geben. Dazu st├Âbert gerne in diesem Grundsatzartikel zum Mietendeckel.]

F├Ąllt meine Wohnung unter die Mietpreisbremse?

Etwas sperrig ist die ├ťberschrift im B├╝rgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietpreisbremse: „Vereinbarungen ├╝ber die Mieth├Âhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsm├Ąrkten“. Diese deutet jedoch an, was eine erste Voraussetzung f├╝r die Anwendung der Mietpreisbremse ist: In Ihrer Region muss eine Rechtsverordnung bestehen, wonach der Wohnungsmarkt angespannt ist. Gibt es diese nicht, k├Ânnen Sie die Bremse nicht ziehen. Eine ├ťbersicht der Geltungsregionen kann hier nachgeschlagen werden.

Zudem regelt ┬ž 556f BGB Ausnahmen zur Mietpreisbremse. Neubauten nach dem 01. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden und solche Wohnungen, die nach „umfassender Modernisierung“ erstmalig zur Miete angeboten wurden, sind nicht von der Mietpreisbremse umfasst. Auch Wohnungen des sogenannten sozialen Wohnungsbaus (├Âffentlich gef├Ârderter Wohnraum) sind ausgenommen.

Tipp: Vermieter versuchen immer wieder, Ihnen weiszumachen, dass Ihre nicht unter die Mietpreisbremse f├Ąllt. Immer wieder wird ein wenig Streichen oder eine neue Toilette als „umfassende Modernisierung“ erkl├Ąrt. Dabei muss eine solche ca. ein Drittel der Neubaukosten f├╝r die Wohnung beinhalten. Und das ist schwer zu erreichen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse f├Ąllt, lassen Sie sich bitte beraten.

Wie hoch darf meine Miete sein?

Wenn Ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse f├Ąllt, stellt sich nat├╝rlich die Frage, wie hoch Ihre (Netto-)Miete sein darf. ┬ž 556d Abs. 1 BGB stellt dazu den Grundsatz auf:

Wird ein Mietvertrag ├╝ber Wohnraum abgeschlossen, […] so darf die Miete zu Beginn des Mietverh├Ąltnisses die orts├╝bliche Vergleichsmiete (┬ž 558 Absatz 2) h├Âchstens um 10 Prozent ├╝bersteigen.

Die orts├╝bliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem ├Ârtlichen Mietspiegel. Faustformel w├Ąre also Mietspiegel + 10 %. Liegt kein Mietspiegel vor, m├╝ssen die Nettomietwerte aus ├Ąhnlichen Wohnungen im Wege eines Vergleichs gezogen werden oder aus einer Mietdatenbank.

Von dieser Faustformel gibt es eine Ausnahme. Diese steht in ┬ž 556e BGB:

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), h├Âher als die nach ┬ž 556d Absatz 1 zul├Ąssige Miete, so darf eine Miete bis zur H├Âhe der Vormiete vereinbart werden.

Das bedeutet: Der gierige Vermieter, der vor der Geltung der Mietpreisbremse deutlich zu teuer vermietet hat, wird leider belohnt und darf diese ├╝berteuerte Miete leider weiter nehmen. Nach ┬ž 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter diese Vormiete aber bei Vertragsschluss mitteilen.

Tipp: Wenn Vermieter das ├╝berhaupt tun, dann k├Ânnen Sie trotzdem pr├╝fen lassen, ob diese Vormiete bereits in der Geltungsphase der Mietpreisbremse lag und eventuell da schon nicht zul├Ąssig war. Dann darf der Vermieter sich nicht auf die Vormiete berufen. Auch hier raten wir dringend zu einer umfassenderen Beratung, um alle M├Âglichkeiten zu pr├╝fen.

Wie r├╝ge ich eine zu hohe Miete?

Auch dies ist in ┬ž 556g BGB und zwar in Abs. 2 geregelt. Der Mieter muss in den Krieg gegen den Vermieter ziehen, in dem er einen Versto├č gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse r├╝gt. Das ist eine Schw├Ąche der Mietpreisbremse. Denn der unrechtm├Ą├čig handelnde Vermieter wird belohnt, wenn sich der Mieter nicht beschwert.

Haben Sie trotzdem keine Sorge, eine R├╝ge auszusprechen. Denn so lange Sie sich vertragstreu verhalten, kann Ihnen nichts passieren. Heute ist eine solche R├╝ge auch recht einfach zu formulieren. Vor 2019 musste man noch genau aufdr├Âseln, wie die orts├╝bliche Vergleichsmiete etwa bei einem Mietspiegel genau zusammengesetzt ist.

Heute gen├╝gt, wenn Sie die orts├╝bliche Miete berechnen lassen (z.B online wie in Berlin oder bei einer Mieterorganisation oder einem Anwalt f├╝r Mietrecht) und 10 % addieren. Dann stellen Sie den Wert der realen Nettomiete gegen├╝ber und bitten den Vermieter binnen einer Frist von 2 Wochen um Absenkung der Nettomiete, wenn Ihre Miete h├Âher ist als die errechnete. Hilfsweise bitten Sie ihn binnen gleicher Frist um Mitteilung von Ausnahmen, wenn er anderer Auffassung ist.

Und wenn der Vermieter st├Ąnkert?

Dann st├Ąnkern Sie zur├╝ck. Mit dem Amtsgericht. Der Autor des Beitrags konnte beispielsweise am Amtsgericht Neuk├Âlln fast die H├Ąlfte der Nettomiete einsparen.

Tipp: Auf keinen Fall selbst├Ąndig die Miete reduzieren. Das d├╝rfen Sie zwar grunds├Ątzlich, birgt aber das Risiko, dass Sie sich verrechnet oder get├Ąuscht haben. Dann entsteht ein R├╝ckstand und es kann zur K├╝ndigung kommen. Auch wenn es nervt: Lassen Sie sich gezielt beraten. Eine rechtssichere Beratung spart dann Geld und Nerven.

Was bedeutet der Berliner Mietendeckel f├╝r mich als Mieter*in?

Der Mietendeckel in Berlin ist einzigartig. Aber was bedeutet er f├╝r mich als Mieterin bzw. Mieter genau? Hier eine einfache und verst├Ąndliche Erkl├Ąrung.

Leider war ein M├╝nchener Versuch als Volksbegehren von dem dort zust├Ąndigen Gericht verboten worden. Weitere Versuche, dieses juristische Neuland zu betreten, gab es nicht. Bisher. Vermutlich werden interessierte politische Entscheidungstr├Ąger Mitte 2021 abwarten, wenn das Bundesverfassungsgericht ├╝ber die Frage der Verfassungskonformit├Ąt entscheiden wird.

Aber was bedeutet der Mietendeckel f├╝r uns Berlinerinnen und Berliner?

Mietendeckel Stufe 1

Berliner Mietendeckel Stufe 1 bedeutet das Einfrieren der Miete
Berliner Mietendeckel Stufe 1 bedeutet das Einfrieren der Miete

Die Stufe 1 regelt das Einfrieren der Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019. Wichtig: Nicht alle Wohnungen werden unter das Regime des Mietendeckels gebracht. Beispielsweise sind sogenannte Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus oder Neubauten ab 2014 nicht umfasst. Wegen der Details m├Âchten wir auf die Lesetipps am Schluss des Artikels verweisen.

Zur├╝ck zum Einfrieren oder sogenannten Mietenstopp. Gedacht war daran, ab Juni 2019 Mieterh├Âhungen f├╝r f├╝nf Jahre zu verbieten. Die Berliner Gerichte haben das Gesetz ├╝berwiegend so angewandt, dass Mieterh├Âhungen, welche vor dem 18. Juni 2019 zugingen und bis Ende Februar 2020 wirksam werden sollten, noch m├Âglich waren. Denn Ende Februar 2020 trat das Gesetz erst in Kraft. Im Jahr 2022 k├Ânnen Vermieter in geringem Umfang eine Erh├Âhung ansto├čen bis zur Au├čerkraftsetzung des Gesetzes im Jahr 2025. M├Âglich ist auch eine moderate Erh├Âhung nach sogenannten Modernisierungen mit einem Euro pro qm pro Monat.

Leider konnten sich die meisten Berliner Gerichte nicht dazu durchringen, Mieterh├Âhungen g├Ąnzlich zu verbieten, sondern tendierten ├╝berwiegend zu einer Rechtsprechung der „Schattenmiete“. Das bedeutet, dass Mieterh├Âhungen auch unter dem Mietendeckel m├Âglich sind, aber dann nicht gefordert werden d├╝rfen. In diesem F├Ąllen steigt die Miete im Schatten der eingefroreren Miete und man kann sich so drauf einstellen, dass im Jahr 2025 eine erh├Âhte Miete von einem Tag auf den anderen gezahlt werden muss.

Fazit: Durch die Rechtsprechung ist das Gesetz etwas verkompliziert worden, aber grunds├Ątzlich ist der Mietenstopp gelungen und bis auf wenige Ausnahmen hat man als Mieter 5 Jahre Ruhe vor sprunghaften Mieterh├Âhungen von etwa 15 % alle drei Jahre oder Modernisierungsmieterh├Âhungen.

Mietendeckel Stufe 2

Berliner Mietendeckel Stufe 2 macht das Absenken der Miete m├Âglich
Berliner Mietendeckel Stufe 2 macht das Absenken der Miete m├Âglich

Ein richtiger Burner ist die Stufe 2 des Mietendeckels. Das Absenken ├╝berh├Âhter Mieten auf die zul├Ąssigen Obergrenzen f├╝r Nettokaltmieten. Diese k├Ânnen Sie bequem hier berechnen. ├ťbersteigt Ihre Miete die zul├Ąssige Mietobergrenze, darf der Vermieter nicht mehr als diese Obergrenze von Ihnen nehmen. Den Rest d├╝rfen Sie zur├╝ckbehalten.

Theoretisch h├Ątte der Vermieter Ihnen die Eckdaten f├╝r die Obergrenze schon im April 2020 mitteilen m├╝ssen. Das passierte nat├╝rlich regelm├Ą├čig nicht und bei denen, die die Informationen mitteilten, wurde immer versucht, die volle Miete trotzdem einzubehalten.

Wenn der Vermieter Sie im Dunkeln ├╝ber Ihre gesetzlich zul├Ąssige Miete l├Ąsst, k├Ânnen Sie diese beim Bezirksamt feststellen lassen und den Vermieter anzeigen. Das hilft. Denn Verst├Â├če gegen das Mietendeckelgesetz werden unter ein Bu├čgeld gestellt und diese sind nicht klein bemessen.

Wenn Sie jedoch Sorge haben, dass unser Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel f├╝r grundgesetzwidrig erkl├Ąrt und Sie dann Mietschulden haben, weil Sie nur eine abgesenkte Miete zahlten, dann sollen Ihnen folgende Tipps helfen:

Mietendeckel und das Bundesverfassungsgericht

Wir warten bez├╝glich des Mietendeckels sehns├╝chtig auf Karlsruhe
Berlin wartet sehns├╝chtig auf Karlsruhe

Richtig ist, dass derzeit vollkommen offen ist, wie das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe ├╝ber den Mietendeckel befinden wird. Es kann diesen f├╝r komplett verfassungswidrig, aber auch voll oder auch Teile f├╝r verfassungskonform erkl├Ąren. Es gibt auch keine klare Linie unter Juristen. 5 Juristen, 12 Meinungen. Wir machen hier keinen Hehl daraus, dass wir dem Mietendeckel die Daumen dr├╝cken.

Was aber, wenn das Gericht den Mietendeckel kippt und man als Mieter Teile der Miete zur├╝ckbehalten hat, weil man auf die Geltung vertraute?

Zwei M├Âglichkeiten: Entweder man ist in der Lage, das vom Vermieter nicht vereinnahmte Geld zur├╝ckzulegen und nicht auszugeben. Dann warten Sie einfach das Urteil ab und m├╝ssen bei einer negativen Entscheidung alles nachzahlen.

Oder Sie sind keine schw├Ąbische Hausfrau: Dann macht es Sinn, sich mit dem Vermieter zu einigen und den „verbotenen“ Mietanteil auf ein separates Sicherheitskonto zu zahlen, ├Ąhnlich wie eine Kaution. Sollte der Mietendeckel gekippt werden, soll der Vermieter sich dann daran bereichern und es gibt keinen R├╝ckstand.

Weitere wertvolle Lesetipps

Lesetipps zum Thema Mietendeckel in Berlin

Auf den Seiten der Berliner Mietergemeinschaft – wir legen diese sehr ans Herz – finden Sie eine Infoschrift zum Mietendeckel (PDF). Der Autor dieses Blogbeitrages hat daran auch mitgewirkt und kann daher f├╝r vern├╝nftige Gedanken in ihr garantieren.