Die 4 wichtigsten Fragen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist spĂ€testens seit der BestĂ€tigung als verfassungskonform durch das Bundesverfassungsgericht ein fester Bestandteil des Mieterschutzes vor zu hohen Mieten. Bei ihrer EinfĂŒhrung im Jahr 2015 unkten sĂ€mtliche VermieterverbĂ€nde und Lobbyisten, sie wĂ€re mit dem Grundgesetz nicht vereinbar. Weit gefehlt. Das Bundesverfassungsgericht zeigte den Vermietern die Grenzen ihres Immobilieneigentums auf.

Können Sie die Mietpreisbremse fĂŒr sich nutzen? Der folgende Beitrag klĂ€rt dies anhand von 4 entscheidenen Fragen auf.

[Achtung liebe Berliner! FĂŒr Sie gilt die Mietpreisbremse auch. Allerdings kann es durch den Mietendeckel bei Ihnen weitere Einsparmöglichkeiten geben. Dazu stöbert gerne in diesem Grundsatzartikel zum Mietendeckel.]

FĂ€llt meine Wohnung unter die Mietpreisbremse?

Etwas sperrig ist die Überschrift im BĂŒrgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietpreisbremse: „Vereinbarungen ĂŒber die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten WohnungsmĂ€rkten“. Diese deutet jedoch an, was eine erste Voraussetzung fĂŒr die Anwendung der Mietpreisbremse ist: In Ihrer Region muss eine Rechtsverordnung bestehen, wonach der Wohnungsmarkt angespannt ist. Gibt es diese nicht, können Sie die Bremse nicht ziehen. Eine Übersicht der Geltungsregionen kann hier nachgeschlagen werden.

Zudem regelt § 556f BGB Ausnahmen zur Mietpreisbremse. Neubauten nach dem 01. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden und solche Wohnungen, die nach „umfassender Modernisierung“ erstmalig zur Miete angeboten wurden, sind nicht von der Mietpreisbremse umfasst. Auch Wohnungen des sogenannten sozialen Wohnungsbaus (öffentlich geförderter Wohnraum) sind ausgenommen.

Tipp: Vermieter versuchen immer wieder, Ihnen weiszumachen, dass Ihre nicht unter die Mietpreisbremse fĂ€llt. Immer wieder wird ein wenig Streichen oder eine neue Toilette als „umfassende Modernisierung“ erklĂ€rt. Dabei muss eine solche ca. ein Drittel der Neubaukosten fĂŒr die Wohnung beinhalten. Und das ist schwer zu erreichen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fĂ€llt, lassen Sie sich bitte beraten.

Wie hoch darf meine Miete sein?

Wenn Ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fĂ€llt, stellt sich natĂŒrlich die Frage, wie hoch Ihre (Netto-)Miete sein darf. § 556d Abs. 1 BGB stellt dazu den Grundsatz auf:

Wird ein Mietvertrag ĂŒber Wohnraum abgeschlossen, […] so darf die Miete zu Beginn des MietverhĂ€ltnisses die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent ĂŒbersteigen.

Die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel. Faustformel wĂ€re also Mietspiegel + 10 %. Liegt kein Mietspiegel vor, mĂŒssen die Nettomietwerte aus Ă€hnlichen Wohnungen im Wege eines Vergleichs gezogen werden oder aus einer Mietdatenbank.

Von dieser Faustformel gibt es eine Ausnahme. Diese steht in § 556e BGB:

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulÀssige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Das bedeutet: Der gierige Vermieter, der vor der Geltung der Mietpreisbremse deutlich zu teuer vermietet hat, wird leider belohnt und darf diese ĂŒberteuerte Miete leider weiter nehmen. Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter diese Vormiete aber bei Vertragsschluss mitteilen.

Tipp: Wenn Vermieter das ĂŒberhaupt tun, dann können Sie trotzdem prĂŒfen lassen, ob diese Vormiete bereits in der Geltungsphase der Mietpreisbremse lag und eventuell da schon nicht zulĂ€ssig war. Dann darf der Vermieter sich nicht auf die Vormiete berufen. Auch hier raten wir dringend zu einer umfassenderen Beratung, um alle Möglichkeiten zu prĂŒfen.

Wie rĂŒge ich eine zu hohe Miete?

Auch dies ist in § 556g BGB und zwar in Abs. 2 geregelt. Der Mieter muss in den Krieg gegen den Vermieter ziehen, in dem er einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse rĂŒgt. Das ist eine SchwĂ€che der Mietpreisbremse. Denn der unrechtmĂ€ĂŸig handelnde Vermieter wird belohnt, wenn sich der Mieter nicht beschwert.

Haben Sie trotzdem keine Sorge, eine RĂŒge auszusprechen. Denn so lange Sie sich vertragstreu verhalten, kann Ihnen nichts passieren. Heute ist eine solche RĂŒge auch recht einfach zu formulieren. Vor 2019 musste man noch genau aufdröseln, wie die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete etwa bei einem Mietspiegel genau zusammengesetzt ist.

Heute genĂŒgt, wenn Sie die ortsĂŒbliche Miete berechnen lassen (z.B online wie in Berlin oder bei einer Mieterorganisation oder einem Anwalt fĂŒr Mietrecht) und 10 % addieren. Dann stellen Sie den Wert der realen Nettomiete gegenĂŒber und bitten den Vermieter binnen einer Frist von 2 Wochen um Absenkung der Nettomiete, wenn Ihre Miete höher ist als die errechnete. Hilfsweise bitten Sie ihn binnen gleicher Frist um Mitteilung von Ausnahmen, wenn er anderer Auffassung ist.

Und wenn der Vermieter stÀnkert?

Dann stĂ€nkern Sie zurĂŒck. Mit dem Amtsgericht. Der Autor des Beitrags konnte beispielsweise am Amtsgericht Neukölln fast die HĂ€lfte der Nettomiete einsparen.

Tipp: Auf keinen Fall selbstĂ€ndig die Miete reduzieren. Das dĂŒrfen Sie zwar grundsĂ€tzlich, birgt aber das Risiko, dass Sie sich verrechnet oder getĂ€uscht haben. Dann entsteht ein RĂŒckstand und es kann zur KĂŒndigung kommen. Auch wenn es nervt: Lassen Sie sich gezielt beraten. Eine rechtssichere Beratung spart dann Geld und Nerven.