So habe ich 12 € Kaltmiete pro m² in Neukölln verhindert

Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in einem sehr schmucklosen Neuköllner Mietshaus in einer kleinen Dreizimmerwohnung. Die Gegend ist größtenteils ärmlich, man sieht es in den Straßen. Der Sperrmüll türmt sich, am S-Bahnhof wird Heroin geraucht und die Obdachlosen versuchen der kalten Nacht in den Kellern der umliegenden Häuser zu entgehen. Der Hinterhof Ihres Hauses besteht aus einem schmalen Streifen Rasen, die Mülltonnen quellen über und die Fahrräder rosten vor sich hin. Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter will dafür 12 Euro Miete netto kalt pro Quadratmeter. Den winzigen Kellerverschlag sollen Sie außerdem zusätzlich vergüten.

Amtsgericht Neukölln: maximal 6,50 Euro sind rechtens

Mit diesem Hintergrund kam letztens eine Frau zu mir. Sie hatte ihren Vermieter mit einem Schreiben bereits aufgefordert, die Höhe der Miete mit RĂĽcksicht auf die Mietpreisbremse zu ĂĽberprĂĽfen (vgl. diese Musterschreiben der Berliner Mietergemeinschaft e.V. fĂĽr Mietverträge der Jahre 2015-2018 und ab 2019). Doch der lies nichts von sich hören. So reichte ich im Namen der Mandantin eine Klage beim Amtsgericht Neukölln ein. So eine Klage war vor einigen Jahren noch ein Wagnis. Denn damals war höchstrichterlich nicht geklärt, ob die Mietpreisbremse verfassungsmäßig und die Berliner Rechtsverordnung dazu rechtmäßig ergangen ist. Das ist mittlerweile entschieden; beide Regelungen wurden bestätigt (Mietpreisbremse, Berliner Rechtsverordnung). So ist eine Klage auf Senkung der Miete wegen der Mietpreisbremse heute keine groĂźe Sache mehr und ich kann jeden nur ermutigen, diesen Schritt zu gehen. Im hier angesprochenen Fall meiner Mandantin urteilte das Amtsgericht Neukölln, dass die Nettokaltmiete pro Quadratmeter höchstens 6,50 Euro betragen darf. Meine Mandantin spart also die Hälfte ihrer Kaltmiete ein.

Mietpreisbremse vs. Mietendeckel

Lohnt sich überhaupt noch eine Mietpreisbremsen-Klage, wo es doch jetzt den Mietendeckel gibt? Es kommt darauf an. Der Mietendeckel gilt nur im Land Berlin, die Mietpreisbremse im ganzen Bundesgebiet. Letztere gilt dafür nur für Mietverträge ab dem 01. Juni 2015, der Mietendeckel hat diese Beschränkung nicht. Wo die größere Mietensenkung drin ist, lässt sich nicht von vorneherein sagen, sondern ist von den Umständen des Einzelfalles (Lage, Ausstattung der Wohnung) abhängig. Zuletzt, aber sehr wichtig: Anders als die Mietpreisbremse ist der Mietendeckel noch rechtlich umstritten. Falls er vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird, muss ggf. die gesamte eingesparte Miete rückwirkend nachgezahlt werden. Das ist bei der Mietpreisbremse nicht der Fall!

Die 4 wichtigsten Fragen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist spätestens seit der Bestätigung als verfassungskonform durch das Bundesverfassungsgericht ein fester Bestandteil des Mieterschutzes vor zu hohen Mieten. Bei ihrer Einführung im Jahr 2015 unkten sämtliche Vermieterverbände und Lobbyisten, sie wäre mit dem Grundgesetz nicht vereinbar. Weit gefehlt. Das Bundesverfassungsgericht zeigte den Vermietern die Grenzen ihres Immobilieneigentums auf.

Können Sie die Mietpreisbremse für sich nutzen? Der folgende Beitrag klärt dies anhand von 4 entscheidenen Fragen auf.

[Achtung liebe Berliner! Für Sie gilt die Mietpreisbremse auch. Allerdings kann es durch den Mietendeckel bei Ihnen weitere Einsparmöglichkeiten geben. Dazu stöbert gerne in diesem Grundsatzartikel zum Mietendeckel.]

Fällt meine Wohnung unter die Mietpreisbremse?

Etwas sperrig ist die Ăśberschrift im BĂĽrgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietpreisbremse: „Vereinbarungen ĂĽber die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“. Diese deutet jedoch an, was eine erste Voraussetzung fĂĽr die Anwendung der Mietpreisbremse ist: In Ihrer Region muss eine Rechtsverordnung bestehen, wonach der Wohnungsmarkt angespannt ist. Gibt es diese nicht, können Sie die Bremse nicht ziehen. Eine Ăśbersicht der Geltungsregionen kann hier nachgeschlagen werden.

Zudem regelt § 556f BGB Ausnahmen zur Mietpreisbremse. Neubauten nach dem 01. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden und solche Wohnungen, die nach „umfassender Modernisierung“ erstmalig zur Miete angeboten wurden, sind nicht von der Mietpreisbremse umfasst. Auch Wohnungen des sogenannten sozialen Wohnungsbaus (öffentlich geförderter Wohnraum) sind ausgenommen.

Tipp: Vermieter versuchen immer wieder, Ihnen weiszumachen, dass Ihre nicht unter die Mietpreisbremse fällt. Immer wieder wird ein wenig Streichen oder eine neue Toilette als „umfassende Modernisierung“ erklärt. Dabei muss eine solche ca. ein Drittel der Neubaukosten fĂĽr die Wohnung beinhalten. Und das ist schwer zu erreichen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt, lassen Sie sich bitte beraten.

Wie hoch darf meine Miete sein?

Wenn Ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt, stellt sich natürlich die Frage, wie hoch Ihre (Netto-)Miete sein darf. § 556d Abs. 1 BGB stellt dazu den Grundsatz auf:

Wird ein Mietvertrag ĂĽber Wohnraum abgeschlossen, […] so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsĂĽbliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent ĂĽbersteigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel. Faustformel wäre also Mietspiegel + 10 %. Liegt kein Mietspiegel vor, müssen die Nettomietwerte aus ähnlichen Wohnungen im Wege eines Vergleichs gezogen werden oder aus einer Mietdatenbank.

Von dieser Faustformel gibt es eine Ausnahme. Diese steht in § 556e BGB:

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Das bedeutet: Der gierige Vermieter, der vor der Geltung der Mietpreisbremse deutlich zu teuer vermietet hat, wird leider belohnt und darf diese überteuerte Miete leider weiter nehmen. Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter diese Vormiete aber bei Vertragsschluss mitteilen.

Tipp: Wenn Vermieter das überhaupt tun, dann können Sie trotzdem prüfen lassen, ob diese Vormiete bereits in der Geltungsphase der Mietpreisbremse lag und eventuell da schon nicht zulässig war. Dann darf der Vermieter sich nicht auf die Vormiete berufen. Auch hier raten wir dringend zu einer umfassenderen Beratung, um alle Möglichkeiten zu prüfen.

Wie rĂĽge ich eine zu hohe Miete?

Auch dies ist in § 556g BGB und zwar in Abs. 2 geregelt. Der Mieter muss in den Krieg gegen den Vermieter ziehen, in dem er einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse rügt. Das ist eine Schwäche der Mietpreisbremse. Denn der unrechtmäßig handelnde Vermieter wird belohnt, wenn sich der Mieter nicht beschwert.

Haben Sie trotzdem keine Sorge, eine Rüge auszusprechen. Denn so lange Sie sich vertragstreu verhalten, kann Ihnen nichts passieren. Heute ist eine solche Rüge auch recht einfach zu formulieren. Vor 2019 musste man noch genau aufdröseln, wie die ortsübliche Vergleichsmiete etwa bei einem Mietspiegel genau zusammengesetzt ist.

Heute genügt, wenn Sie die ortsübliche Miete berechnen lassen (z.B online wie in Berlin oder bei einer Mieterorganisation oder einem Anwalt für Mietrecht) und 10 % addieren. Dann stellen Sie den Wert der realen Nettomiete gegenüber und bitten den Vermieter binnen einer Frist von 2 Wochen um Absenkung der Nettomiete, wenn Ihre Miete höher ist als die errechnete. Hilfsweise bitten Sie ihn binnen gleicher Frist um Mitteilung von Ausnahmen, wenn er anderer Auffassung ist.

Und wenn der Vermieter stänkert?

Dann stänkern Sie zurück. Mit dem Amtsgericht. Der Autor des Beitrags konnte beispielsweise am Amtsgericht Neukölln fast die Hälfte der Nettomiete einsparen.

Tipp: Auf keinen Fall selbständig die Miete reduzieren. Das dürfen Sie zwar grundsätzlich, birgt aber das Risiko, dass Sie sich verrechnet oder getäuscht haben. Dann entsteht ein Rückstand und es kann zur Kündigung kommen. Auch wenn es nervt: Lassen Sie sich gezielt beraten. Eine rechtssichere Beratung spart dann Geld und Nerven.