Mietendeckel - Mietrecht.tips vom Anwalt

Bundesverfassungsgericht kippt Mietendeckel – Rückzahlung jetzt?

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel zu Fall gebracht. Wie kam es dazu und was müssen Mieter:innen jetzt bei der Rückzahlung beachten?

Aus der Traum, den viele geträumt haben. Die gesamte Berliner Mieterschaft, der Berliner Senat, das Abgeordnetenhaus, die vielen Befürwortenden in Rechtswissenschaft, Politik und Zivilgesellschaft – sie alle stehen nun ohne den Schutz des Mietendeckels da. Im Jahr 2020 sind die Mieten in Berlin zum ersten Mal seit vielen Jahren gesunken. Nun werden sie wieder steigen. Denn mit am 15. April 2021 veröffentlichten Beschluss vom 25. März 2021 hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel gekippt (Pressemitteilung, Entscheidungstext).

Was bleibt? Von dem gesparten Geld leider nichts; es muss zurückgezahlt werden. Immerhin, für ein paar Monate hatten Vermietende so richtig Angst. Es kommt ja häufig genug vor, dass sich Vermietende nicht weiter um Regeln zum Mieterschutz scheren. Aber beim Mietendeckel mussten sie hohe Zwangsgelder fürchten – und sie haben sich deshalb alle daran gehalten.

Warum das Bundesverfassungsgericht gegen den Mietendeckel urteilte

Schon immer hatte der Berliner Mietendeckel seiner Fürsprechenden und Gegner:innen. Das ist kein Wunder, wenn man betrachtet, welche Auswirkungen sich für die eine oder die andere Seite ergaben. Für Mieter:innen ergaben sich teils drastische Einsparungen, für Vermieter:innen ebensolche Verluste. In diesem Artikel können Sie nochmal nachlesen, welche Regelungen der Mietendeckel im Einzelnen enthielt. Ich selbst war ein großer Freund des Mietendeckels. Der rbb-Radiosender „radioeins“ hat mich dazu und zu der Frage der Verfassungsmäßigkeit noch am Morgen des 15. April 2021 interviewt.

Dafür, dass der Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht Bestand hat, gab es durchaus gute Gründe. Auch auf höchster juristischer Ebene hatte er seine Befürwortenden. Bei den Berliner Zivilgerichten standen zum Beispiel die Amtsgerichte Berlin-Mitte, Pankow-Weißensee und Neukölln, beim Landgericht Berlin die 65. und die 66. Zivilkammer an der Seite der Mieter:innen.

Das Bundesverfassungsgericht entschied jedoch anders. In seiner Entscheidung ging es gar nicht auf Fragen der Gerechtigkeit ein. Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin schon keine Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel zukomme. Denn aufgrund des Föderalismus habe allein der Bund das Recht, Gesetze im Bereich des Mietrechts zu erlassen.

„Regelungen zur Miethöhe für […] Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann […], fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Aufgrund der hierdurch eingetretenen Sperrwirkung verbleibt für die Regelungen zur Miethöhe in § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln kein Raum. Die Vorschriften lassen sich zudem weder auf den Kompetenztitel „Recht der Wirtschaft“ (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) noch auf Art. 70 GG stützen.“ (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20, Rn. 107)

Gemeint ist also, dass der Bund bereits umfassend für den Mieterschutz aufgekommen ist. Das Bundesverfassungsgericht sagt, der Bund habe den Mieter:innen Kündigungsschutz gewährt, Regeln über Betriebskostenabrechnung eingeführt und Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis (§§ 557 ff BGB) und bei Neuvermietung (Mietpreisbremse) beschränkt. Nun könne nicht das Land Berlin mit eigenen Regeln „dazwischenfunken“.

Rückzahlung – Mieter:innen sollten schnell reagieren!

Es wäre wünschenswert, wenn Vermieter:innen nun mittels eines Schreibens die in den letzten Monaten zu wenig gezahlte Miete beziffern und zurückfordern. Ich denke, dies wird in der Praxis auch häufig der Fall sein. Sie sollten allerdings nicht darauf warten, wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen und befürchten, dass ihr:e Vermieter:in sie ohnehin auf dem Kieker hat. Denn es besteht das Problem, dass Vermieter:innen ein Kündigungsrecht zusteht, wenn Sie als Mieter:in mit der Zahlung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die die Miete für einen Monat übersteigt (monatliche Warmmiete + 1 Cent). Es gilt also nun unbedingt zu handeln, denn das Kündigungsrecht steht den Vermieter:innen seit der Verkündung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts am 15. April 2021 zu.

Je nach Situation gilt zudem Folgendes:

Wer nur von der Mietensenkung ab 23. November 2020 betroffen war, muss die Differenz zu der davor gezahlten Miete ausgleichen bzw. die in neueren Verträgen vereinbarte Schattenmiete. ACHTUNG: Diese Mieten KÖNNEN gg. die verfassungskonforme Mietpreisbremse verstoßen – evtl. lässt sich also doch noch Miete sparen. Dazu gerne unseren Artikel zur Mietpreisbremse studieren.
Wer zusätzlich vom Mietenstopp ab 23. Februar 2020 profitierte, muss auch die Differenz zu den Mieterhöhungsverlangen ausgleichen, soweit diese eingeklagt wurden.
Manche Vermieter:innen verlangen keine Rückzahlung, zum Beispiel Vonovia und die landeseigenen Wohnungsunternehmen (degewo, Gewobag, etc).
Wer staatliche Unterstützungsleistungen (Hartz IV, Sozialhilfe, etc) erhält, sollte beim Amt Übernahme der entstandenen Kosten der Unterkunft beantragen.
Das Land Berlin hat einen Unterstützungsfonds für bedürftige Haushalte aufgelegt.

Die 4 wichtigsten Fragen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist spätestens seit der Bestätigung als verfassungskonform durch das Bundesverfassungsgericht ein fester Bestandteil des Mieterschutzes vor zu hohen Mieten. Bei ihrer Einführung im Jahr 2015 unkten sämtliche Vermieterverbände und Lobbyisten, sie wäre mit dem Grundgesetz nicht vereinbar. Weit gefehlt. Das Bundesverfassungsgericht zeigte den Vermietern die Grenzen ihres Immobilieneigentums auf.

Können Sie die Mietpreisbremse für sich nutzen? Der folgende Beitrag klärt dies anhand von 4 entscheidenen Fragen auf.

[Achtung liebe Berliner! Für Sie gilt die Mietpreisbremse auch. Allerdings kann es durch den Mietendeckel bei Ihnen weitere Einsparmöglichkeiten geben. Dazu stöbert gerne in diesem Grundsatzartikel zum Mietendeckel.]

Fällt meine Wohnung unter die Mietpreisbremse?

Etwas sperrig ist die Überschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietpreisbremse: „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“. Diese deutet jedoch an, was eine erste Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreisbremse ist: In Ihrer Region muss eine Rechtsverordnung bestehen, wonach der Wohnungsmarkt angespannt ist. Gibt es diese nicht, können Sie die Bremse nicht ziehen. Eine Übersicht der Geltungsregionen kann hier nachgeschlagen werden.

Zudem regelt § 556f BGB Ausnahmen zur Mietpreisbremse. Neubauten nach dem 01. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden und solche Wohnungen, die nach „umfassender Modernisierung“ erstmalig zur Miete angeboten wurden, sind nicht von der Mietpreisbremse umfasst. Auch Wohnungen des sogenannten sozialen Wohnungsbaus (öffentlich geförderter Wohnraum) sind ausgenommen.

Tipp: Vermieter versuchen immer wieder, Ihnen weiszumachen, dass Ihre nicht unter die Mietpreisbremse fällt. Immer wieder wird ein wenig Streichen oder eine neue Toilette als „umfassende Modernisierung“ erklärt. Dabei muss eine solche ca. ein Drittel der Neubaukosten für die Wohnung beinhalten. Und das ist schwer zu erreichen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt, lassen Sie sich bitte beraten.

Wie hoch darf meine Miete sein?

Wenn Ihre Wohnung unter die Mietpreisbremse fällt, stellt sich natürlich die Frage, wie hoch Ihre (Netto-)Miete sein darf. § 556d Abs. 1 BGB stellt dazu den Grundsatz auf:

Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, […] so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel. Faustformel wäre also Mietspiegel + 10 %. Liegt kein Mietspiegel vor, müssen die Nettomietwerte aus ähnlichen Wohnungen im Wege eines Vergleichs gezogen werden oder aus einer Mietdatenbank.

Von dieser Faustformel gibt es eine Ausnahme. Diese steht in § 556e BGB:

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.

Das bedeutet: Der gierige Vermieter, der vor der Geltung der Mietpreisbremse deutlich zu teuer vermietet hat, wird leider belohnt und darf diese überteuerte Miete leider weiter nehmen. Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter diese Vormiete aber bei Vertragsschluss mitteilen.

Tipp: Wenn Vermieter das überhaupt tun, dann können Sie trotzdem prüfen lassen, ob diese Vormiete bereits in der Geltungsphase der Mietpreisbremse lag und eventuell da schon nicht zulässig war. Dann darf der Vermieter sich nicht auf die Vormiete berufen. Auch hier raten wir dringend zu einer umfassenderen Beratung, um alle Möglichkeiten zu prüfen.

Wie rüge ich eine zu hohe Miete?

Auch dies ist in § 556g BGB und zwar in Abs. 2 geregelt. Der Mieter muss in den Krieg gegen den Vermieter ziehen, in dem er einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse rügt. Das ist eine Schwäche der Mietpreisbremse. Denn der unrechtmäßig handelnde Vermieter wird belohnt, wenn sich der Mieter nicht beschwert.

Haben Sie trotzdem keine Sorge, eine Rüge auszusprechen. Denn so lange Sie sich vertragstreu verhalten, kann Ihnen nichts passieren. Heute ist eine solche Rüge auch recht einfach zu formulieren. Vor 2019 musste man noch genau aufdröseln, wie die ortsübliche Vergleichsmiete etwa bei einem Mietspiegel genau zusammengesetzt ist.

Heute genügt, wenn Sie die ortsübliche Miete berechnen lassen (z.B online wie in Berlin oder bei einer Mieterorganisation oder einem Anwalt für Mietrecht) und 10 % addieren. Dann stellen Sie den Wert der realen Nettomiete gegenüber und bitten den Vermieter binnen einer Frist von 2 Wochen um Absenkung der Nettomiete, wenn Ihre Miete höher ist als die errechnete. Hilfsweise bitten Sie ihn binnen gleicher Frist um Mitteilung von Ausnahmen, wenn er anderer Auffassung ist.

Und wenn der Vermieter stänkert?

Dann stänkern Sie zurück. Mit dem Amtsgericht. Der Autor des Beitrags konnte beispielsweise am Amtsgericht Neukölln fast die Hälfte der Nettomiete einsparen.

Tipp: Auf keinen Fall selbständig die Miete reduzieren. Das dürfen Sie zwar grundsätzlich, birgt aber das Risiko, dass Sie sich verrechnet oder getäuscht haben. Dann entsteht ein Rückstand und es kann zur Kündigung kommen. Auch wenn es nervt: Lassen Sie sich gezielt beraten. Eine rechtssichere Beratung spart dann Geld und Nerven.

Was bedeutet der Berliner Mietendeckel für mich als Mieter*in?

Der Mietendeckel in Berlin ist einzigartig. Aber was bedeutet er für mich als Mieterin bzw. Mieter genau? Hier eine einfache und verständliche Erklärung.

Leider war ein Münchener Versuch als Volksbegehren von dem dort zuständigen Gericht verboten worden. Weitere Versuche, dieses juristische Neuland zu betreten, gab es nicht. Bisher. Vermutlich werden interessierte politische Entscheidungsträger Mitte 2021 abwarten, wenn das Bundesverfassungsgericht über die Frage der Verfassungskonformität entscheiden wird.

Aber was bedeutet der Mietendeckel für uns Berlinerinnen und Berliner?

Mietendeckel Stufe 1

Die Stufe 1 regelt das Einfrieren der Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019. Wichtig: Nicht alle Wohnungen werden unter das Regime des Mietendeckels gebracht. Beispielsweise sind sogenannte Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus oder Neubauten ab 2014 nicht umfasst. Wegen der Details möchten wir auf die Lesetipps am Schluss des Artikels verweisen.

Zurück zum Einfrieren oder sogenannten Mietenstopp. Gedacht war daran, ab Juni 2019 Mieterhöhungen für fünf Jahre zu verbieten. Die Berliner Gerichte haben das Gesetz überwiegend so angewandt, dass Mieterhöhungen, welche vor dem 18. Juni 2019 zugingen und bis Ende Februar 2020 wirksam werden sollten, noch möglich waren. Denn Ende Februar 2020 trat das Gesetz erst in Kraft. Im Jahr 2022 können Vermieter in geringem Umfang eine Erhöhung anstoßen bis zur Außerkraftsetzung des Gesetzes im Jahr 2025. Möglich ist auch eine moderate Erhöhung nach sogenannten Modernisierungen mit einem Euro pro qm pro Monat.

Leider konnten sich die meisten Berliner Gerichte nicht dazu durchringen, Mieterhöhungen gänzlich zu verbieten, sondern tendierten überwiegend zu einer Rechtsprechung der „Schattenmiete“. Das bedeutet, dass Mieterhöhungen auch unter dem Mietendeckel möglich sind, aber dann nicht gefordert werden dürfen. In diesem Fällen steigt die Miete im Schatten der eingefroreren Miete und man kann sich so drauf einstellen, dass im Jahr 2025 eine erhöhte Miete von einem Tag auf den anderen gezahlt werden muss.

Fazit: Durch die Rechtsprechung ist das Gesetz etwas verkompliziert worden, aber grundsätzlich ist der Mietenstopp gelungen und bis auf wenige Ausnahmen hat man als Mieter 5 Jahre Ruhe vor sprunghaften Mieterhöhungen von etwa 15 % alle drei Jahre oder Modernisierungsmieterhöhungen.

Mietendeckel Stufe 2

Ein richtiger Burner ist die Stufe 2 des Mietendeckels. Das Absenken überhöhter Mieten auf die zulässigen Obergrenzen für Nettokaltmieten. Diese können Sie bequem hier berechnen. Übersteigt Ihre Miete die zulässige Mietobergrenze, darf der Vermieter nicht mehr als diese Obergrenze von Ihnen nehmen. Den Rest dürfen Sie zurückbehalten.

Theoretisch hätte der Vermieter Ihnen die Eckdaten für die Obergrenze schon im April 2020 mitteilen müssen. Das passierte natürlich regelmäßig nicht und bei denen, die die Informationen mitteilten, wurde immer versucht, die volle Miete trotzdem einzubehalten.

Wenn der Vermieter Sie im Dunkeln über Ihre gesetzlich zulässige Miete lässt, können Sie diese beim Bezirksamt feststellen lassen und den Vermieter anzeigen. Das hilft. Denn Verstöße gegen das Mietendeckelgesetz werden unter ein Bußgeld gestellt und diese sind nicht klein bemessen.

Wenn Sie jedoch Sorge haben, dass unser Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel für grundgesetzwidrig erklärt und Sie dann Mietschulden haben, weil Sie nur eine abgesenkte Miete zahlten, dann sollen Ihnen folgende Tipps helfen:

Mietendeckel und das Bundesverfassungsgericht

Berlin wartet sehnsüchtig auf Karlsruhe

Richtig ist, dass derzeit vollkommen offen ist, wie das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe über den Mietendeckel befinden wird. Es kann diesen für komplett verfassungswidrig, aber auch voll oder auch Teile für verfassungskonform erklären. Es gibt auch keine klare Linie unter Juristen. 5 Juristen, 12 Meinungen. Wir machen hier keinen Hehl daraus, dass wir dem Mietendeckel die Daumen drücken.

Was aber, wenn das Gericht den Mietendeckel kippt und man als Mieter Teile der Miete zurückbehalten hat, weil man auf die Geltung vertraute?

Zwei Möglichkeiten: Entweder man ist in der Lage, das vom Vermieter nicht vereinnahmte Geld zurückzulegen und nicht auszugeben. Dann warten Sie einfach das Urteil ab und müssen bei einer negativen Entscheidung alles nachzahlen.

Oder Sie sind keine schwäbische Hausfrau: Dann macht es Sinn, sich mit dem Vermieter zu einigen und den „verbotenen“ Mietanteil auf ein separates Sicherheitskonto zu zahlen, ähnlich wie eine Kaution. Sollte der Mietendeckel gekippt werden, soll der Vermieter sich dann daran bereichern und es gibt keinen Rückstand.

Weitere wertvolle Lesetipps

Auf den Seiten der Berliner Mietergemeinschaft – wir legen diese sehr ans Herz – finden Sie eine Infoschrift zum Mietendeckel (PDF). Der Autor dieses Blogbeitrages hat daran auch mitgewirkt und kann daher für vernünftige Gedanken in ihr garantieren.